Ratenzahlungsvereinbarung mit zahlungsunfähigem Eigentümer (statt einer Klage) widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung

Leitsatz

1. Ratenzahlungsvereinbarung mit zahlungsunfähigem Eigentümer (statt einer Klage) widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung
2. Vorkasse für die Erstellung und Aushändigung von Kopien aus den Verwaltungsunterlagen
3. Erhaltung von Wäschepflegeeinrichtungen gegen Erhöhung der Benutzungsentgelte
4. Zahlungsrückstandsprotokollierung in der Versammlungsniederschrift

Normenkette

§§ 23, 24 Abs. 6, 28 WEG; § 811 Abs. 2 S. 2 BGB

Kommentar

1. Es widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn bei einem bekannt zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Beitreibung von Forderungen der Gemeinschaft abgesehen und eine Ratenzahlungsvereinbarung mit dem Schuldner getroffen wird. In einem solchen Fall verstößt es auch nicht gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung, wenn gegen zahlungsfähige Wohnungseigentümer gerichtliche Schritte eingeleitet werden.
2. Der Antrag auf Ungültigerklärung eines Wirtschaftsplans erledigt sich nicht dadurch, dass der Zeitraum, für den der Wirtschaftsplan beschlossen wurde, abgelaufen ist. Ein Wirtschaftsplan wirkt nämlich auch über seine Geltungsdauer hinaus insoweit fort, als er den Rechtsgrund für die geschuldeten Vorauszahlungen bildet; die Abrechnung bewirkt keine Umschaffung, sondern bildet die Rechtsgrundlage nur für den Abrechnungssaldo (BGH v. 30.11.1995, V ZB 16/95, NJW 1996, 725; OLG Hamburg v. 21.10.2002, 2 Wx 71/02, WuM 2003, 104 = ZMR 2003, 128).
3. Ein Beschluss, durch den die Erstellung und Aushändigung von Kopien aus den Verwaltungsunterlagen nur gegen Vorkasse erfolgt, widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn eine Vereinbarung über die Erteilung von Fotokopien nicht besteht. Die Annahme einer Überlassung von Fotokopien Zug um Zug gegen Kostenerstattung ist nämlich im Hinblick auf die tatsächliche Vorleistungspflicht für das Erstellen der Kopien nicht sachgerecht. Die Vorleistungspflicht desjenigen, der Kopien verlangt, ergibt sich aus einer analogen Anwendung des § 811 Abs. 2 BGB. Grundsätzlich hat der Wohnungseigentümer nämlich nur einen Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen in den Geschäftsräumen des Verwalters. Insbesondere hat der Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen (BayObLG, WE 1989, 145). Eine weitergehende Vereinbarung bestand im vorliegenden Fall nicht. Werden deshalb einem Wohnungseigentümer in seinem Interesse Fotokopien zur Verfügung gestellt, um die mit der bloßen Einsicht in die Belege verbundenen Nachteile gegenüber der Vorlage von Ablichtungen auszugleichen, so erscheint es sachgerecht, § 811 Abs. 2 Satz 2 BGB hinsichtlich der Vorleistungspflicht entsprechend anzuwenden.
4. Ein Beschluss über die Erhebung von Sonderumlagen zur Schaffung von Liquidität widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
5. Die Ablehnung eines Antrags auf Entfernung von Einrichtungen zur Wäschepflege widerspricht grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die mangelnde Wirtschaftlichkeit auch durch eine Erhöhung der Nutzungsentgelte behoben werden kann.
6. Sind in einem Versammlungsprotokoll behauptete Zahlungsrückstände eines Wohnungseigentümers angegeben, so hat dieser grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass auch der Grund für seine Nichtzahlung in der Niederschrift vermerkt wird, wenn sich aus dieser erkennen lässt, dass die Forderungen bestritten sind. Von einer rechtswidrigen Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts des Antragstellers kann insoweit nicht gesprochen werden.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 20.11.2003, 2Z BR 168/03, NZM 13/2004, 509