Rauchen in der Mietwohnung

Zusammenfassung

Begriff

Darf der Mieter im Haus rauchen? Der BGH sieht das so: Rauchen in der Wohnung oder auf dem Balkon ist im Allgemeinen "vertragsgemäß". Er muss aber auf Mitmieter Rücksicht nehmen und sollte regelmäßig lüften. Gibt es eine "Nutzungsregelung" für rauchfreie Zeiten auf dem Balkon, stört das die anderen Mieter weniger. Schäden durch exzessives Rauchen dagegen hat der rauchende Mieter zu zahlen. Denn starke Nikotinablagerungen können nicht mehr durch Renovierung, sondern nur durch aufwendige Instandsetzungsarbeiten beseitigt werden. Aber ein Rauchverbot kann der Wohnungsvermieter nur individuell im Mietvertrag regeln. Eine Formularklausel reicht nicht. Einzelheiten über die Möglichkeiten und Grenzen vom Rauchen in der Mietwohnung, auf dem Balkon oder im Treppenhaus bis zum vertragsgemäßen Gebrauch und vertraglichen Regelungen in diesem Beitrag.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Rauchen in den eigenen vier Wänden des Mieters ist grundsätzlich vertragsgemäß.^[1] Dieser vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wird nur durch die Pflicht zum respektvollen Umgang mit dem Eigentum des Vermieters und zur Rücksichtnahme eingeschränkt (§ 241 Abs. 2 BGB). Das ist etwa dann, wenn er einfache und zumutbare Maßnahmen, wie etwa regelmäßiges Lüften, unterlässt und es daher zu Störungen der übrigen Mieter kommt.^[2]

[1] § 535 BGB; BGH, Urteil v. 28.6.2006, VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915.

[2] BGH, Urteil v. 18.2.2015, VIII ZR 186/14, NJW 2015, 1239.

1 Rauchen innerhalb der Wohnung

Fehlt eine besondere Vereinbarung, ist das Rauchen innerhalb der Wohnung vertragsgemäß.^[1] Dem Vermieter stehen dann weder Unterlassungsansprüche zu noch kann er das Mietverhältnis ordentlich oder außerordentlich kündigen.^[2]

Wichtig

Rücksichtnahme des Mieters durch regelmäßiges Lüften

Jedoch verletzt der Mieter seine Pflicht zur Rücksichtnahme (§ 241 Abs. 2 BGB), wenn er einfache und zumutbare Maßnahmen, wie etwa regelmäßiges Lüften, unterlässt und es auf diese Weise zu Störungen der übrigen Mieter kommt.^[3]

Soweit durch das Rauchen die Wohnung in einem besonders starken Maß abgenutzt wird, ist dies bei den Renovierungsfristen zu berücksichtigen. Jedoch wird der vertragsgemäße Gebrauch überschritten, wenn durch das Rauchen und entsprechende Nikotinablagerungen Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen i. S. d. § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten (z. B. Putz abschlagen, Holzwerk abschleifen) erfordern.

Hinweis

Beschädigung durch exzessives Rauchen

In der Regel liegen solche Schäden nur bei exzessivem Rauchen vor.

Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht.^[4] In einem solchen Fall stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche nach § 280 Abs. 1 BGB zu.

Praxis-Tipp

Rauchverbot individuell vereinbaren

Wie Sie oben gesehen haben, kann ohne Vereinbarung heftig gestritten werden (z. B. was "exzessiv" ist). Wenn Ihnen eine unverqualmte Wohnung wichtig ist, gibt es nur eine Lösung: Vereinbaren Sie im Mietvertrag unter Indidvidualvereinbarungen, dass das Rauchen in der Wohnung verboten ist. Füllen Sie dies nicht vorher aus, sondern erklären Sie, dass Ihnen das wichtig ist und tragen Sie das dann handschriftlich in den Vertrag ein. Bei vorformulierten Klauseln riskieren Sie, dass diese unwirksam ist.

[1] BGH, Urteil v. 28.6.2006, VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915.

[2] BGH, Urteil v. 18.2.2015, VIII ZR 186/14, NJW 2015, 1239.

[3] BGH, Urteil v. 18.2.2015, VIII ZR 186/14, NJW 2015, 1239.

[4] BGH, Urteil v. 5.3.2008, VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439.

2 Rauchen auf dem Balkon/im Treppenhaus

Grundsätzlich kann der Mieter auch auf dem Balkon rauchen. Jedoch stehen dem Vermieter (§ 541 BGB) und den Nachbarn (§§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB im Einzelfall Unterlassungsansprüche zu, wenn der Rauch in die benachbarten Wohnungen eindringen kann.

Achtung

Beeinträchtigung durch Tabakrauch erheblich?

Im Streitfall ist zunächst zu prüfen, ob der Tabakrauch im Wohnbereich des gestörten Mieters überhaupt wahrzunehmen ist; eine kaum wahrnehmbare Beeinträchtigung kann dabei als unerheblich vernachlässigt werden. Bei einer erheblichen Beeinträchtigung muss eine Regelung gefunden werden, die beiden Mietern die Nutzung ihrer Balkone gestattet. Dies folgt aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Laut BGH gibt es das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme: Dem Recht des Rauchers auf Befriedigung seiner Lebensbedürfnisse steht der Schutz des anderen vor Belästigung durch Rauch entgegen.

Dem Raucher kann das Rauchen auf seinem Balkon nicht generell verboten werden; jedoch muss er "mindestens stundenweise" auf das Rauchen verzichten.^[1] Möglicherweise sind hierbei jahreszeitlich unterschiedliche Regelungen zu treffen, da der gestörte Mieter seinen Balkon während der kalten Jahreszeit nicht oder kaum nutzen wird.

Achtung

Gesundheitsgefährdung durch Passivrauchen?

Sind keine Geruchsstörungen festzustellen, ist zu prüfen, ob durch den Tabakrauch eine mögliche Gefährdung der Gesundheit durch Passivrauchen verursacht wird.

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