Rauchwarnmelder: Wartungspflicht

Leitsatz

In Nordrhein-Westfalen kann nicht beschlossen werden, dass der Wohnungseigentümer einen eingebauten Rauchwarnmelder warten muss.

Normenkette

§ 21 Abs. 3 WEG

Das Problem

Wohnungseigentümer beschließen, dass die einzelnen Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten sind. Die Wartungspflicht der Rauchwarnmelder wird im Beschluss dem jeweiligen Eigentümer auferlegt. Wohnungseigentümer K hält das nicht für richtig und geht gegen den Beschluss vor. Der Beschluss verstoße gegen landesbaurechtliche Vorschriften. In Nordrhein-Westfalen habe nicht der Eigentümer, sondern der unmittelbare Besitzer die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen.

Die Entscheidung

1. Die Klage hat Erfolg! Die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen normiere in § 49 Abs. 7 die Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern in Wohnungen.

   § 49 Abs. 7 LBO

   In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.

   Die Installationspflicht werde dort dem Eigentümer auferlegt. § 49 Abs. 7 Satz 4 LBO regle die Zuständigkeit für die Erhaltung der Betriebsbereitschaft. Diese habe grundsätzlich der unmittelbare Besitzer sicherzustellen. Den Eigentümer treffe die Wartungspflicht nur dann, wenn er sie bereits vor Geltung der Einbaupflicht, also vor dem 1. April 2013 selber übernommen habe.

2. Der Beschluss widerspreche § 49 Abs. 7 Satz 4 LBO. Das habe die Nichtigkeit der Bestimmung zur Folge. Denn § 49 Abs. 7 Satz 4 LBauO NW sei nicht disponibel. Das folge zum einen aus der klaren Regelung, unter welchen eng begrenzten Voraussetzungen die Zuständigkeit zur Instandhaltung nicht besitzbezogen ist, zum anderen aus dem Sinn der Vorschrift. Der Landesgesetzgeber wolle denjenigen in Verantwortung nehmen, der die Funktionsfähigkeit der Rauchmelder ständig im Auge habe und sofort eingreifen könne, wenn Fehler auftreten. Diese Kontrollmöglichkeit habe nur derjenige, der sich ständig in der Wohnung aufhalte. Aus diesem Grund habe sich der Landesgesetzgeber nicht für eine eigentumsbezogene Wartungspflicht entschieden, sondern grundsätzlich auf den unmittelbaren Besitz abgestellt.

Kommentar

Anmerkung

Die Wohnungseigentümer können sich durch einen Beschluss, erlaubt eine Öffnungsklausel nichts anderes, keine Handlungspflichten auferlegen. Es ist daher nicht möglich, einem Wohnungseigentümer den Abschluss einer Versicherung, die Reinigung des Treppenhauses oder eine Mitarbeit bei der Gartenarbeit zu gebieten. Nichts anderes gilt bei der Frage, ob ein Wohnungseigentümer eine Anlage oder Einrichtung schaffen und/oder warten muss.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Der Fall ist ein Beispiel für die sogenannte – unzulässige – "tätige Mithilfe" eines Wohnungseigentümers. Jeder Verwalter sollte wissen, dass entsprechende Beschlüsse nichtig sind und ihn in "Teufels Küche" bringen. Es gibt, gibt es keine "Öffnungsklausel", nur 2 Bestimmungen, mit denen Pflichten der Wohnungseigentümer begründet werden können. Die eine ist § 28 Abs. 5 WEG, mit der Ansprüche auf Zahlung beschlossen werden können. Und die andere ist § 21 Abs. 7 WEG.

Link zur Entscheidung

AG Bottrop, Urteil v. 18.9.2015, 20 C 25/15