Abgrenzung zu schuldrechtlicher Verpflichtung
Neben der dinglichen Haftung aus der Reallast und neben der daraus im Zweifel folgenden persönlichen Haftung gemäß § 1108 BGB kann eine weitere, hiervon zu unterscheidende vertragliche Forderung bestehen, zu deren Sicherung die Reallast bestellt wurde. Das kann z. B. ein Anspruch auf Zahlung einer Geldrente aus einem Grundstückskaufvertrag, auf Versorgung im Rahmen eines Altenteils und dergleichen sein. Die Verpflichtung des Grundstückseigentümers zur Erbringung der Leistungen, auf welche eine Reallast gerichtet ist, muss von seiner schuldrechtlichen Verpflichtung unterschieden werden: Bezieht sich die Reallast auf eine bezifferte Kaufpreisforderung und ist eine weitergehende Forderung aufgrund einer Wertsicherungsklausel nur Gegenstand eines durch Vormerkung gesicherten Anspruchs auf Erweiterung der Reallast, dann umfasst die Reallast in ihrer bisherigen Ausgestaltung nicht automatisch auch den Forderungsteilbetrag aufgrund der Wertsicherungsklausel.[1]
Reallast als Sicherungsmittel
In der Regel wurzelt der Anspruch auf Bestellung der Reallast in diesem Vertragsverhältnis, wobei die Reallast häufig der Sicherung der schuldrechtlichen Forderung dient (Sicherungsreallast).[2] Wie bei einer Sicherungsgrundschuld muss dieser Vertragspartner nicht mit dem Eigentümer, der aus der Reallast haftet, identisch sein. Dementsprechend können die Reallast und die gesicherte Forderung durchaus einen verschiedenen Inhalt haben.[3]
Auch aus der gesicherten Forderung haftet dem Berechtigten das gesamte Vermögen des Schuldners.[4]
Doppelte Inanspruchnahme
Gefahr doppelter Zahlungspflicht
Der Grundstückseigentümer, der zugleich Schuldner der schuldrechtlichen Forderung ist, ist der Gefahr der doppelten Inanspruchnahme ausgesetzt, wenn die Reallast ohne die gesicherte Forderung oder die Forderung ohne die Reallast abgetreten wird. Ist die getrennte Abtretung aufgrund des Sicherungszwecks nicht bereits ausgeschlossen (z. B. beim Altenteil, bei dem die Reallast allein der Durchsetzung der Versorgungsrechte des Übergebers dient), kann die Unabtretbarkeit der Reallast und der gesicherten Forderung (§ 399 BGB) ausdrücklich vereinbart werden.
Gegenseitige Anrechnung
Um eine doppelte Inanspruchnahme zu verhindern, kann auch eine Vereinbarung getroffen werden, dass eine Zahlung auf die schuldrechtliche Forderung auch auf die Reallast mit Tilgungswirkung anzurechnen ist (und umgekehrt). Dies führt zu einem Leistungsverweigerungsrecht bei der Reallast und kann nach h. M. als dinglicher Inhalt im Grundbuch eingetragen werden, sodass diese Vereinbarung auch gegenüber einem Rechtsnachfolger wirkt.[5]
Nach a. A. ist eine solche Anrechnungsabrede nicht erforderlich: Solange die Gläubigerstellung aus Schuldvertrag und Reallast zusammenfielen, gebe dem Verpflichteten schon die Sicherungsabrede im Zweifel ein Leistungsverweigerungsrecht. Entscheidend sei vielmehr, durch ganzen oder teilweisen Abtretungsausschluss ein Auseinanderlaufen der Rechte zu verhindern.[6]
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