Reallast als Sicherungsmittel / 3.2 Rentenschuld

Persönliche Haftung nur bei Reallast

Sollen wiederkehrende Geldzahlungen durch eine Grundstücksbelastung gesichert werden, so bietet sich hierfür neben der Reallast (Rentenreallast) grundsätzlich auch die Rentenschuld gemäß §§ 1199 ff. BGB an.^[1] Allerdings sind wesentliche Unterschiede zu beachten:

• Bei ihr müssen – im Gegensatz zur Reallast – die Leistungen regelmäßig wiederkehrend erbracht werden.
• Aus einer Rentenschuld haftet der Eigentümer nur mit dem belasteten Grundstück, während er bei der Reallast im Zweifel persönlich mit seinem gesamten Vermögen einsteht (§ 1108 BGB).^[2]
• Die Rentenschuld kann nur zugunsten einer bestimmten Person, nicht aber auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.
• Auch muss bei der Rentenschuld zwingend eine Ablösungssumme festgesetzt werden. Wurde diese bei der Bestellung unterlassen, kommt eine Umdeutung des Rechts in eine Reallast in Betracht.^[3]
• Ein bedeutender Vorteil der Reallast gegenüber der Rentenschuld als Grundpfandrecht liegt in der flexiblen Anpassungsfähigkeit der Reallast an die veränderliche Rentenhöhe, die der Rentenschuld wegen des Bestimmtheitserfordernisses (§§ 1113, 1192 Abs. 1, 1199 BGB) fehlt. Denn bei der Rentenschuld muss die jeweils zu zahlende Geldsumme im Voraus fest bestimmt sein.

Insgesamt stellt daher die Reallast z. B. bei Immobiliengeschäften auf Leibrentenbasis das geeignetere Sicherungsmittel dar.

[1] Zur Auslegung der Vereinbarung einer "Sicherung" als Rentenschuld oder Reallast vgl. BGH, Urteil v. 14.11.1969, V ZR 109/66, WM 1970 S. 92.

[2] Vgl. oben Abschn. 1.2.

[3] BGH, Urteil v. 14.11.1969, V ZR 109/69, WM 1970 S. 92, 93.