8.1 Wiederkehrende Leistungen
Aktivitäten als Inhalt
Inhalt einer Reallast können nur positive (aktive) Leistungen sein, die in einem Geben oder Tun bestehen (nicht: Unterlassen und Dulden). Hierunter fallen beispielsweise Geldzahlungen, Lieferung von Naturalien (auch wenn sie nicht auf dem belasteten Grundstück gewonnen werden), Dienstleistungen wie etwa die Pflege einer Person.[1] Sind die Leistungen nicht auf eine Geldzahlung gerichtet, müssen sie wenigstens einen bestimmten Geldwert besitzen, denn die Vollstreckung aus der Reallast ist auf Geld gerichtet.[2]
Die gesicherten Leistungen müssen nicht in einer Beziehung zum Grundstück stehen.[3] Es muss sich um wiederkehrende Leistungen handeln. Sie brauchen nicht regelmäßig und nicht in gleicher Höhe oder Art wiederzukehren und können bedingt oder befristet sein.[4]
Erhaltungsmaßnahmen
Als wiederkehrend gelten auch dauernde Leistungen, die der Erhaltung eines bestimmten Zustands des belasteten Grundstücks dienen. Daher können auch Verpflichtungen, die beispielsweise auf die Instandhaltung von Bauwerken, Zäunen, Grabstätten, Wegen und dergleichen gerichtet sind, durch eine Reallast gesichert werden.[5] Auch die Kostentragungspflicht des Eigentümers bei einem Wohnungsrecht kann durch Bestellung einer Reallast gesondert geregelt werden.[6]
Nicht: Einmalige Leistung
Nicht Inhalt einer Reallast kann dagegen eine einmalige Leistung sein, etwa die Verpflichtung zum Bau einer Straße oder eine einmalige Geldzahlung.[7]
Auch die Verpflichtung, einen (bestimmten) Lagerraum zur Verfügung zu stellen, ist keine wiederkehrende Leistung, sondern eine einmalige Angelegenheit.[8]
Gleiches gilt für die Errichtung eines Zauns.[9]
Sonderfall Altenteil
Sind wiederkehrende Leistungen im Rahmen eines Altenteils durch Reallast gesichert, können nach herrschender Auffassung weitergehend als sonst daneben auch einmalig zu erfüllende Leistungspflichten in die Reallast einbezogen werden, so insbesondere auch Abstandszahlungen an weichende Erben oder die Bezahlung von Beerdigungskosten.[10]
Nur gleicher Rang
Auch die Bestellung einer Reallast mit einem Vorrang, bei der also die rückständigen Raten den Rang nach dem Recht im Übrigen haben, ist nicht möglich.[11] Eine solche Vorrangregelung wäre von erheblicher Bedeutung für die Bestimmung des geringsten Gebots im Zwangsversteigerungsverfahren.
8.2 Bestimmbarkeit der Leistung
8.2.1 Umwandelbarkeit in Geldbeträge
Höhe der Geldsumme
Bei Grundpfandrechten müssen die Geldbeträge, für die das belastete Grundstück haftet, von vornherein ihrer Höhe nach genau feststehen. Für die aufgrund einer Reallast zu erbringenden Leistungen genügt es dagegen, dass sie bestimmbar sind. Insoweit ist nicht erforderlich, dass der Umfang der tatsächlichen Belastung in einem bestimmten Zeitpunkt aus der Eintragung selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung ersichtlich sein muss. Es ist ausreichend, wenn Art, Gegenstand und Umfang der Leistung aufgrund objektiver Umstände erkennbar sind, die auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar und mindestens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind.[1]
Desgleichen verstößt die Regelung zur Übernahme der Kosten der standesgemäßen und ortsüblichen Beerdigung und Grabpflege als Teil der Leistungen einer Reallast im Rahmen eines Leibgedings nicht gegen den Bestimmtheitsgrundsatz.[2]
Allerdings müssen die Leistungen in Geldbeträge umwandelbar sein. Beide Erfordernisse beruhen darauf, dass der Anspruch aus der Reallast durch Zwangsvollstreckung, insbesondere Zwangsversteigerung, durchgesetzt wird und in diesem Verfahren die Umwandlung der Reallast in einen festen Geldbetrag möglich sein muss.[3] Auch sollen nachrangige Gläubiger schon bei der Bestellung ihrer Rechte einen Überblick über den Umfang einer im Rang vorgehenden Reallast erhalten.
Ausnahmen im Landesrecht
Nach Landesrecht[4] können andere Leistungen als Geldrenten dann als Reallast vereinbar sein, wenn die Reallast...
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