Rechnungsdaten in der Betriebskostenabrechnung?

Leitsatz

Der BGH hatte entschieden (BGH v. 23.11.1981), daß eine Betriebskostenabrechnung zu ihrer Wirksamkeit weder der Angabe der jeweiligen Rechnungsdaten noch der Aufstellung der Einzelpositionen sämtlicher Kosten bedarf. Will das Landgericht von dieser Grundsatzentscheidung abweichen, bedarf es einer Divergenzvorlage.

Sachverhalt

Der Mieter wendet sich gegen die Nachforderungen des Vermieters aus zwei Betriebskostenabrechnungen, auf die nach dem Mietvertrag Vorauszahlungen zu leisten sind und über die jährlich abzurechnen ist. Das Landgericht hatte die Betriebskostenabrechnung für unwirksam gehalten, weil sie die den einzelnen Beträgen zugehörigen Rechnungsdaten nicht enthielt.

Entscheidung

Die Betriebskostenabrechnungen müssen die Einzelkosten nicht enthalten. Daher erübrigt sich die Angabe der Rechnungsdaten dementsprechend. Nur wenn sich im Einzelfall aus besonderer Abrede oder aus der besonderen Ausgestaltung des Mietverhältnisses ein entsprechendes Bedürfnis ergibt, ist die Mitteilung der Einzelrechnungen Wirksamkeitsvoraussetzung. Sind z.B. Kosten für mehrere Objekte des Vermieters umzurechnen (z.B. Hauswartskosten) oder befindet sich in dem Objekt neben Mietwohnungen Gewerberaum mit einem Mehrverbrauch an Wasser Wäscherei, Getränkehersteller), Müll (Gaststätten, Läden) oder anderen Betriebsmitteln, müssen auch die Einzelkosten und deren Umlage aufgeführt werden. Abgesehen von Einzelfällen schuldet der Vermieter aber grundsätzlich nur die Aufstellung der Gesamtkosten. Wenn ein Gericht von dieser Grundsatzentscheidung abweichen will, muß es dies in einer Divergenzvorlage begründen.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 28.05.1998, 8 RE-Miet 4877/97

Fazit:

Die Betriebskostenabrechnung muß für den Mieter verständlich sein und ihn in die Lage versetzen, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar zu machen. Wie weit das Informationsbedürfnis des Mieters geht, hängt von der Ausgestaltung des jeweiligen Mietverhältnisses ab. Sind keine besonderen Abreden getroffen sind, muß die Abrechnung folgende Mindestangaben aufweisen:

• eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten
• die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels
• die Berechnung des Anteils des Mieters
• den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Unter einer geordneten Zusammenstellung der Gesamtkosten ist die zweckmäßige und übersichtliche Aufgliederung der Abrechnungsposten zu verstehen. Danach müssen die entstandenen Einzelkosten zusammengestellt werden, die demselben Entstehungsgrund (Kostenart) zugehören. Entscheidend ist, daß die Gesamtkosten dem Gegenstand nach so weit aufgegliedert sind, daß Grund und Höhe der entstandenen Kosten nachvollziehbar erscheinen.