Rechnungslegung (WEMoG) / 1 Grundsätze

1.1 Amtierender Verwalter

Bereits nach alter Rechtslage vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 traf das Verlangen nach Rechnungslegung in aller Regel den ausgeschiedenen oder abberufenen Verwalter. Daneben konnte die Eigentümergemeinschaft nach entsprechender Beschlussfassung gemäß § 28 Abs. 4 WEG a. F. eine Rechnungslegung auch vom amtierenden Verwalter verlangen, wenn etwa Zweifel an einer ordnungsmäßigen Kassenführung oder Finanzverwaltung des Verwalters bestanden. Diese Möglichkeit sieht das durch das WEMoG reformierte WEG nicht mehr vor. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass der Verwalter über seine Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG und der Erstellung des Vermögensberichts nach § 28 Abs. 4 WEG faktisch jährlich zur Rechnungslegung verpflichtet ist.

1.2 Ausgeschiedener Verwalter

Der Verwalter ist ganz allgemein nach Beendigung des Verwalteramts zur Rechnungslegung verpflichtet. Diese Pflicht resultiert aus den allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen über das Auftragsrecht nach §§ 675, 666 BGB. Nach § 666 BGB hat der Beauftragte "nach der Ausführung des Auftrags Rechenschaft abzulegen". Den ausgeschiedenen oder abberufenen Verwalter trifft die Pflicht zur Rechnungslegung also "automatisch", ohne dass es eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf.^[1]

Dennoch für Beschlussfassung sorgen

Obwohl den ausgeschiedenen Verwalter die Verpflichtung zur Rechnungslegung aufgrund des Verwaltervertrags auch ohne entsprechende Beschlussfassung trifft, sollte ein Beschluss herbeigeführt werden. Hier sollte der Nachfolgeverwalter auch die Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeiführen, sollte sich der ausgeschiedene Verwalter weigern, seiner Verpflichtung nachzukommen. Grundsätzlich stehen 2 Wege zur Verfügung:

1. Es wird der Klageweg beschritten.
2. Mit der Rechnungslegung wird ein Dritter bzw. der Nachfolgeverwalter beauftragt, die entstehenden Kosten werden anschließend gegen den Vorverwalter geltend gemacht und notfalls gerichtlich beigetrieben.

Wegen der noch bestehenden Rechtsunsicherheiten hinsichtlich der Vollstreckung eines gegen den ausgeschiedenen Verwalter erstrittenen Urteils^[2], sollte der Rechtsweg im Hinblick auf seine Verpflichtung zur Rechnungslegung bereits auch vor dem Hintergrund einer langen Verfahrensdauer vermieden werden.

Musterbeschluss: Gerichtliche Durchsetzung der Rechnungslegung gegen Vorverwaltung

TOP XX: Gerichtliche Durchsetzung der Rechnungslegung gegen Vorverwaltung

Da die Vorverwalterin, Firma _______, ihrer Pflicht zur Rechnungslegung bislang nicht nachgekommen ist, ermächtigen die Wohnungseigentümer den derzeitigen Verwalter, Herrn ______, namens und im Auftrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die Vorverwalterin, Firma _______, aufzufordern, binnen einer Frist von einem Monat Rechnung zu legen.

Für den Fall, dass diese Frist ergebnislos verstreichen sollte, ist der Verwalter weiter ermächtigt, einen Rechtsanwalt zwecks gerichtlicher Anspruchsdurchsetzung zu beauftragen. Das Anwaltshonorar ist auf Grundlage des RVG abhängig von der gerichtlichen Streitwertfestsetzung zu bemessen. Die entstehenden Kosten werden aus den laufenden Hausgeldern finanziert.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Musterbeschluss: Rechnungslegung durch neuen Verwalter im Wege der Ersatzvornahme

TOP XX: Rechnungslegung durch neuen Verwalter

Da die Vorverwalterin, Firma _______, ihrer Pflicht zur Rechnungslegung bislang nicht nachgekommen ist, ermächtigen die Wohnungseigentümer den derzeitigen Verwalter, Herrn ______, namens und im Auftrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Vorverwalterin, Firma ______, aufzufordern, binnen einer Frist von einem Monat Rechnung zu legen. Für den Fall dass diese Frist ergebnislos verstreichen sollte, wird der Verwalter seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der Rechnungslegung beauftragt. Der Verwalter hat insoweit einen Anspruch auf eine Vergütung in Höhe von ___ EUR. Die Finanzierung dieser Kosten erfolgt aus den laufenden Hausgeldern.

Der Verwalter ist bereits jetzt ermächtigt, die Sondervergütung in Höhe von ___ EUR als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber der Vorverwalterin notfalls gerichtlich geltend zu machen. Zur gerichtlichen Geltendmachung der Forderung ist der Verwalter ermächtigt, einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Das Anwaltshonorar ist auf Grundlage des RVG abhängig von der gerichtlichen Streitwertfestsetzung zu bemessen. Die entstehenden Kosten werden aus den laufenden Hausgeldern finanziert.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

[1] BayObLG, Beschluss v. 3.2.2000, 2Z BR 123/99, ZMR 2000 S. 325; AG Bonn, Urteil v. 8.9.2009, 27 C 73/09, ZMR 2011 ...