Rechte einer Untergemeinschaft

Leitsatz

Durch die Gemeinschaftsordnung kann Wohnungseigentümern, deren Sondereigentum in einem Haus einer Mehrhausanlage liegt und die eine Untergemeinschaft bilden, die Kompetenz eingeräumt werden, unter Ausschluss der anderen Wohnungseigentümer die Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu beschließen, die ein zu der jeweiligen Untergemeinschaft gehörendes Gebäude betreffen, wenn zugleich bestimmt wird, dass die durch diese Maßnahmen verursachten Kosten im Innenverhältnis allein von Wohnungseigentümer zu tragen sind, der Untergemeinschaft angehören.

Normenkette

WEG § 10 Abs. 2 Satz 2

Das Problem

1. Zu einer Wohnungseigentumsanlage gehören mehrere Häuser, für die jeweils Untergemeinschaften gebildet worden sind. In § 4 der Gemeinschaftsordnung heißt es unter anderem:

   • Die Sondereigentümer a) des Hauses R.-Straße 2a [...], b) des Hinterhauses R.-Straße 2a [...] und des Hofgebäudes R.-Straße 6 […], c) des Stadthauses R.-Straße 4 und der Hofgarage [...] und des Kutscherhauses R.-Straße 6 [...], bilden verwaltungs- und abrechnungsmäßig jeweils selbständige Untergemeinschaften, die – soweit nach den tatsächlichen Gegebenheiten möglich – im Ergebnis so behandelt werden sollen, als wenn sie 3 juristisch voneinander unabhängige Eigentümergemeinschaften wären, ohne dass damit jedoch dinglich verselbständigte Untergemeinschaften begründet werden.
   • Die jeweiligen Eigentümer der Untergemeinschaften sind berechtigt, sämtliche Entscheidungen, die ausschließlich ihre Gebäude bzw. die Garagen betreffen, allein unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu treffen.
   • Sie sind weiter befugt, zu eigenen Eigentümerversammlungen zu laden und Beschlüsse mit Wirkung für die Untergemeinschaft zu fassen.
   • Sämtliche Lasten und Kosten sind soweit möglich für die 3 Untergemeinschaften getrennt zu ermitteln und abzurechnen.
   • Jede Untergemeinschaft soll so selbständig verwaltet werden, wie es gesetzlich zulässig und tatsächlich möglich ist.

2. Ende 2012 halten das Haus R.-Straße 2a (nachfolgend Untergemeinschaft A) und das Hinterhaus R.-Straße 2a nebst Hofgebäude R.-Straße 6 (nachfolgend Untergemeinschaft B) Versammlungen ab.

   • In der Versammlung der Untergemeinschaft A wird unter TOP 5 beschlossen, ein Unternehmen u.a. mit der teilweisen Erneuerung des Putzes an einem zu dieser Untergemeinschaft gehörenden Gebäude zu beauftragen. Der Kostenrahmen soll 4.300 EUR betragen und die Finanzierung aus der Instandhaltungsrückstellung erfolgen.
   • Auf der Versammlung der Untergemeinschaft B wird unter TOP 2 beschlossen, dasselbe Unternehmen mit der Beseitigung der Ursache für Feuchtigkeit zu beauftragen, die in einer zu dieser Untergemeinschaft gehörenden Wohnung aufgetreten war. Der Kostenrahmen soll 2.000 EUR betragen und die Finanzierung "über die laufenden Kosten" erfolgen.
3. Das Amtsgericht weist eine gegen diese 2 Beschlüsse gerichtete Anfechtungsklage von Wohnungseigentümer K, der den Untergemeinschaften nicht angehört, ab. Die Berufung des K weist das Landgericht zurück. Mit der Revision, bei der es nur um die Beschlusskompetenz geht, verfolgt K weiterhin das Ziel, die Nichtigkeit dieser Beschlüsse festzustellen bzw. diese für ungültig zu erklären. Die Revision hat keinen Erfolg.

Die Entscheidung

Klagebefugnis des K

K sei nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG befugt, die in den Untergemeinschaften A und B gefassten Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen. Diese Befugnis komme einem Wohnungseigentümer ungeachtet seiner Zugehörigkeit zu der jeweiligen Untergemeinschaft jedenfalls insoweit zu, als er geltend mache, deren Mitgliedern fehle wegen der damit verbundenen quotalen Außenhaftung aller Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz für Kosten verursachende Instandsetzungsmaßnahmen.

Beklagter

Die Klage sei, wie geschehen, nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu erheben gewesen, auch wenn K lediglich Beschlüsse angreife, die von Untergemeinschaften gefasst worden seien (Hinweis auf BGH v. 12.7.2012, V ZR 231/11, ZWE 2012 S. 494 Rn. 5, BGH v. 11.11.2011, V ZR 45/11, NJW 2012 S. 1224 Rn. 10 und BGH v. 12.2.2012, V ZR 145/11, Rn. 5).

Nichtigkeit

Die Beschlüsse seien nicht nichtig.

1. Zwar stehe die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu und sei hierüber nach § 23 Abs. 1 WEG in Versammlungen aller Eigentümer Beschluss zu fassen. Die Bestimmung in § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, nach der die Wohnungseigentümer auch von den Vorschriften des Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen können, ermögliche es aber, in einer Gemeinschaftsordnung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und selbstständiger Beschlussfassungskompetenz ihrer Mitglieder zu errichten (Hinweis auf BGH v. 20.7.2012, V ZR 231/11, ZWE 2012 S. 494 Rn. 10).
2. Eine solche abweichende Vereinbarung sei § 4 der Gemeinschaftsordnung. Dieser räume den Mitgliedern der für einzelne Gebäude oder Gebäudekomplexe gebildeten Untergemeinschaften die Ko...