Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (WEMoG) / 1.2 Beginn und Ende der Rechtsfähigkeit

Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft beginnt mit dem Anlegen der Grundbücher. Zu diesem Zeitpunkt ist die Eigentümergemeinschaft nämlich nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG entstanden. Im praxisrelevanten Fall der Teilung nach § 8 WEG existiert die sog. "werdende Eigentümergemeinschaft" nicht mehr. Bis zum Inkrafttreten des WEMoG war diese entstanden, sobald aufgrund rechtswirksamen Erwerbsvertrags zugunsten des 1. Erwerbers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und auf diesen der Besitz der Sondereigentumseinheit übergegangen war und ein gültiger Erwerbsvertrag vorlag. Nunmehr gilt gemäß § 8 Abs. 3 WEG als Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern,

• wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat,
• dieser Anspruch durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist und
• dem Erwerber der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.

Die Fiktion als Eigentümer gilt dabei nur im Innenverhältnis, sodass der Erwerber nicht der Teilhaftung des § 9a Abs. 4 WEG gegenüber außenstehenden Dritten unterliegt.

Im weniger praxisrelevanten Fall der Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag nach § 3 WEG entsteht die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband ebenfalls sobald die Wohnungsgrundbücher angelegt sind, die vertragliche Teilung also grundbuchmäßig vollzogen ist.

Die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft endet mit der Beendigung der Gemeinschaft. Dies kann der Fall sein, wenn die Sondereigentumsrechte aufgehoben werden oder wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen, also alle Miteigentumsanteile derselben Person zustehen. Schließlich endet die Gemeinschaft gemäß § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG auch dann, wenn das Wohnungseigentum aufgrund entsprechender Vereinbarung aufgehoben wird, weil das Gebäude ganz oder teilweise zerstört ist und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.