Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (WEMoG) / 2.3 Stellung gegenüber den Wohnungseigentümern

Seit Inkrafttreten des WEMoG hat der Verwalter gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern weder Rechte noch Pflichten. Der Verwalter fungiert allein als Organ und Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Das WEG verpflichtet den Verwalter in

• § 12 Abs. 1 WEG im Rahmen vereinbarter Veräußerungsbeschränkung, wenn er als Zustimmungsberechtigter fungiert,
• § 24 Abs. 1 WEG zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung,
• § 24 Abs. 6 WEG zur Erstellung der Versammlungsniederschrift, soweit die Wohnungseigentümer nicht ausnahmsweise eine andere Person hierzu bestimmt haben,
• § 24 Abs. 8 WEG zum Führen der Beschluss-Sammlung,
• § 27 Abs. 1 WEG zur Beschlussdurchführung, auch wenn dies nicht ausdrücklich geregelt ist,
• § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG zur Erstellung des Wirtschaftsplans und in Abs. 2 Satz 2 WEG zur Erstellung der Jahresabrechnung,
• § 28 Abs. 4 WEG zur Erstellung des Vermögensberichts.

Das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen regelt § 18 Abs. 4 WEG dergestalt, dass es den einzelnen Wohnungseigentümern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zusteht. Insoweit ist klargestellt, dass der entsprechende Anspruch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden muss. Dies gilt aber auch für die übrigen vorerwähnten Ansprüche, bei denen das Gesetz den Verwalter unmittelbar verpflichtet. Auch dann, wenn das Gesetz einzelne Pflichten im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bestimmten Organen (wie insbesondere dem Verwalter) zuordnet, handelt es sich stets um Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Insoweit wird lediglich die Organzuständigkeit zur Erfüllung dieser Aufgabe mitgeregelt.^[1]

Daher ist etwa auch die Pflicht, eine Versammlung einzuberufen, in erster Linie eine Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 24 Abs. 1 WEG weist die Erfüllung dieser Pflicht lediglich im Rahmen der internen Zuständigkeitsverteilung zwischen den Organen dem Verwalter zu. Wird pflichtwidrig keine Versammlung einberufen, richtet sich der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Einberufung daher gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Konsequenterweise hat dann auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die aus etwaigen Pflichtverletzungen resultierenden Schäden einzelner Wohnungseigentümer zu ersetzen – allerdings hätte sie dann auch einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter.

Auch bei vereinbartem Zustimmungserfordernis des Verwalters nach § 12 Abs. 1 WEG ist eine Klage auf Zustimmungserteilung nicht etwa gegen den Verwalter zu richten, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[2] Ob es sich beim Verwaltervertrag weiterhin um einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer, handelt, ist umstritten, könnte aber nach der Gesetzesbegründung anzunehmen sein.^[3] Erste richterliche Entscheidungen^[4] sprechen sich allerdings hiergegen aus. Geschädigte Wohnungseigentümer könnten dann also Schadensersatzansprüche nicht direkt gegen den Verwalter geltend machen, sondern müssten sich an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer halten. Diese hätte freilich einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter.

[1] BT-Drs. 19/18791, S. 58.

[2] BGH, Urteil v. 21.7.2023, V ZR 90/22, ZMR 2023, 900.

[3] BT-Drs. 19/22634, S. 47; nach alter Rechtslage wurde die Schutzwirkung bejaht: BGH, Urteil v. 8.2.2019, V ZR 153/18, NJW 2019, 3446.

[4] AG Wiesbaden, Urteil v. 16.8.2022, 91 C 650/22 (78), MietRB 2022, 362; AG Hannover, Urteil v. 23.3.2021, 483 C 13214/20, ZWE 2021, 360.