Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (WEMoG) / 3.1 Vertragspartnerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert im gesamten Bereich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums als Vertragspartnerin von Unternehmen und Dienstleistern bei Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.

Praxis-Beispiel

Vertragspartner

• Ist das Dach der Wohnanlage undicht und muss ein Dachdecker beauftragt werden, wird der Auftrag im Namen und auf Rechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erteilt. Diese ist Vertragspartnerin des Dachdeckers und nicht die einzelnen Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit.
• Beschäftigt die Eigentümergemeinschaft einen Hausmeister oder eine Reinigungsfirma, ist stets sie Vertragspartnerin des Hausmeisters bzw. der Reinigungsfirma und nicht die Wohnungseigentümer.
• Entsprechendes gilt auch dann, wenn Heizöl vom Lieferanten bezogen werden muss.

Rechte aus entsprechenden Vertragsverhältnissen kann demnach auch nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausüben, wie insbesondere die Geltendmachung von Mängelansprüchen oder die Ausübung von Zurückbehaltungsrechten.

Kommunalabgaben

Im kommunalen Abgabenrecht finden sich in aller Regel Bestimmungen über eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer. Hieran ändern auch die Neuregelungen des WEMoG nichts. Spezialgesetzlich können auch weiterhin Besonderheiten geregelt werden, die eine unmittelbare Betroffenheit der einzelnen Wohnungseigentümer ergeben. Ist nach einer kommunalen Satzung die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Abgaben geregelt, kann einer der Wohnungseigentümer alleine als Schuldner in Anspruch genommen werden.

Allerdings stellt eine von den Wohnungseigentümern als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 9a Abs. 2 WEG dar. Wird also einer der Wohnungseigentümer von der Kommune auf Zahlung in Anspruch genommen, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der Wohnungseigentümer die Abgabenforderung aus eigenen Mitteln, steht ihm gegen die Gemeinschaft ein Erstattungsanspruch zu.^[1]

Im Übrigen handelt die kommunale Behörde auch ermessensfehlerhaft, wenn sie einen Leistungsbescheid, der eine Beitragspflicht sämtlicher Wohnungseigentümer zum Gegenstand hat, nur gegen einen oder einzelne Wohnungseigentümer richtet und nicht an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 14.2.2014, V ZR 100/13, ZWE 2014, 165.

[2] VG Gera, Urteil v. 14.11.2019, 2 K 2248/18, MietRB 2020, 49.