Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft (WEMoG) / 3.9 Parteifähigkeit

Nach der Bestimmung des § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor Gericht klagen und verklagt werden. Sie ist somit parteifähig. Diese Parteifähigkeit bezieht sich sowohl auf das Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern, als auch auf das Außenverhältnis zu außenstehenden Dritten, wie insbesondere Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft.

Innenverhältnis

Da das Gemeinschaftsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet ist, ist die Gemeinschaft auch Anspruchsinhaberin bezüglich der von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Hausgelder. Rückständige

• Hausgeldzahlungen auf Grundlage des Wirtschaftsplans,
• negative Abrechnungsspitzen aus Jahresabrechnungen sowie
• Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen

werden demnach durch die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den jeweiligen Hausgeldschuldner gerichtlich geltend gemacht.

Keine Prozessstandschaft mehr durch den Verwalter

Seit der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft besteht keine Notwendigkeit mehr an einer Prozessstandschaft des Verwalters. Denn Klägerin in einem Hausgeldinkassoverfahren ist die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Des Weiteren ist die Gemeinschaft grundbuchfähig, womit auch lediglich sie als Gläubigerin einer Zwangssicherungshypothek eingetragen werden kann. Eine Prozessstandschaft des Verwalters lediglich aufgrund eines Beschlusses, Ansprüche des Verbands im eigenen Namen geltend zu machen, ist demnach nicht möglich.^[1] Eine Umgehung dieser Rechtslage, etwa durch Abtretung gerichtlich geltend zu machender Hausgeldansprüche der Gemeinschaft an den Verwalter zum Einzug in dessen Namen, ist nicht möglich. Hierdurch würde nämlich das Insolvenzrisiko des Verwalters ohne Not auf die Gemeinschaft übertragen.^[2]

Ob der Verwalter entsprechende Aktivverfahren für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümer einleiten kann, kann seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht einheitlich und pauschal beantwortet werden, sondern hängt von der Größe der verwalteten Gemeinschaft ab.^[3] In größeren Gemeinschaften ist er demnach zur gerichtlichen Durchsetzung von Hausgeldforderungen auch ohne Ermächtigungsbeschluss befugt, in kleineren wohl eher nicht. Wo die Grenze zu ziehen ist, muss derzeit noch als offen betrachtet werden. Verwalter sollten demnach auf eine Beschlussfassung nach § 27 Abs. 2 WEG hinwirken. Hiernach können die Wohnungseigentümer die Befugnisse des Verwalters erweitern oder beschränken. Selbstverständlich kann der auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, insbesondere in der Gemeinschaftsordnung zum Führen von Hausgeldverfahren für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ermächtigt werden.

Zwar ist das Gemeinschaftseigentum nicht dem Gemeinschaftsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugeordnet, sondern den einzelnen Wohnungseigentümern über ihren Miteigentumsanteil als Bruchteilsgemeinschaft. Gleichwohl sind Schadensersatzansprüche wegen einer Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen diesen geltend zu machen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt nach § 9a Abs. 2 WEG nämlich die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus.

Anteilige Kostenlast des obsiegenden Wohnungseigentümers

Macht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Wohnungseigentümer erfolglos unberechtigte Schadensersatzansprüche gerichtlich geltend und werden ihr daher die Verfahrenskosten auferlegt, ist der obsiegende Wohnungseigentümer entsprechend des insoweit geltenden Kostenverteilungsschlüssels anteilig an diesen Kosten beteiligt, obwohl er das Verfahren gewonnen hat.^[4]

Entsprechendes gilt, wenn der klagende Wohnungseigentümer in einer Beschlussklage des § 44 WEG obsiegt. Auch in diesem Fall ist er entsprechend des geltenden Kostenverteilungsschlüssels anteilig an den der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auferlegten Verfahrenskosten beteiligt. Die Wohnungseigentümer haben aber für derartige Fälle die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine Kostenfreistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.

Haben spiegelbildlich einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Auszahlung einer positiven Abrechnungsspitze, müssen sie diesen gerichtlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen.

Keine beschränkte Teilhaftung der übrigen Wohnungseigentümer

Die Bestimmung des § 9a Abs. 4 WEG, der einen auf den Miteigentumsanteil beschränkte unmittelbare Außenhaftung der Wohnungseigentümer anordnet, findet im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer bei sogenannten Sozialverbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft keine Anwendung.^[5] Bei den Sozialverbindlichkeiten handelt es sich um solche, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer herrühren, also insbesondere um Ansprüche aus Abrechnungsguthaben, aber auch um Zahlungsansprüche infolge der Durchführ...