Regelung in der Gemeinschaftsordnung (hier: Kostentragung nur durch Nutzungsberechtigte bei Erneuerung der Tiefgarage)

Leitsatz

Kostenverteilung der Erneuerung des Tores einer Tiefgarage mit Stellplatzsondernutzungsrechten

Normenkette

(§ 16 Abs. 2 WEG; , §§ 133, , 157 BGB)

Kommentar

Wenn in einer Gemeinschaftsordnungsvereinbarung vorgesehen ist, dass "die Kosten der Erneuerung der Tiefgarage, an der Nutzungsrechte bestehen – ausgenommen Fundamente, Boden, tragende Mauern und Decken –, von den Nutzungsberechtigten allein zu tragen sind", entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelung, dass die Kosten für die Erneuerung des Tores und der Beleuchtung der hier im Gemeinschaftseigentum stehenden Tiefgarage allein von den Nutzungsberechtigten zu tragen sind. Mit einer solchen Vereinbarungsregelung wurde durch den Verfasser der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kosten- und Lastentragung nicht zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum unterschieden.

Da das Garagentor und die Beleuchtung der Garage nicht zu den konstruktiven Teilen der Tiefgarage gehören, sind die Kosten für ihre Erneuerung allein von den Nutzungsberechtigten zu tragen; anderslautende Beschlüsse verstoßen gegen die Gemeinschaftsordnung und wurden folglich zu Recht auch vom AG für ungültig erklärt.

Link zur Entscheidung

(BayObLG, Beschluss vom 12.09.2002, 2Z BR 64/02, ZMR 12/2002, 953)

Anmerkung

Meines Erachtens hätte hier zwischen den Kosten einer Garagentor-Erneuerung und der Erneuerung der Beleuchtung in der Tiefgarage unterschieden werden müssen. Entgegen der Meinung des BayObLG gehört m.E. auch ein Tiefgaragentor zum baukonstruktiven Abschlussteil einer im Gemeinschaftseigentum (oder auch im Teileigentum) stehenden Tiefgarage, wie auch die anderen, hier in der Gemeinschaftsordnung erwähnten und dem allgemeinen Gemeinschaftseigentum zugeordneten Bauteile mit Kostenregelung zu Lasten aller Eigentümer. Es hätte sich deshalb auch beim Garagentor eine Auslegung angeboten, das Tor den tragenden Mauern usw. gleichzustellen und insoweit bei technisch und rechtlich notwendiger Sanierung bzw. Erneuerung des Tores die Kostenbeteiligung aller Eigentümer zu bestätigen und damit auch die Ordnungsgemäßheit des insoweit gefassten Beschlusses. Anders wäre dies vielleicht nur dann zu beurteilen, wenn es im Rahmen einer Instandhaltung allein um die Funktion des Tores (z.B. in elektrischer Hinsicht) ginge.

Was allerdings die Erneuerung der Beleuchtung innerhalb der Tiefgarage betrifft, ist unstreitig die Ausnahmevereinbarung vorrangig, dass hier allein die Stellplatznutzungsberechtigten für solche Erneuerungskosten aufzukommen haben.