Reinigungspflicht des Mieters

Zusammenfassung

Überblick

Ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag oder in der Hausordnung ist der Mieter nicht verpflichtet, die gemeinschaftlich benutzten Teile des Hauses zu reinigen.

1 Aufteilung der Reinigungspflicht

Die Reinigungspflicht ist gleichmäßig unter den Mietern zu verteilen. Ausnahmen können sich jedoch z. B. bei besonders starker Nutzung der gemeinsam genutzten Teile des Hauses durch einen Geschäftsbetrieb oder eine Praxis oder sonstige starke Nutzung ergeben.

Erdgeschossmieter

Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass der Erdgeschossmieter den Hauseingang zu reinigen sowie von Eis und Schnee freizuhalten, ferner noch die Kellertreppe zu reinigen hat und dass alle Mieter gemeinsam die Reinigung des gemeinschaftlich genutzten Dachbodens und Kellergangs sowie des Mülltonnenplatzes und des Hofs einschließlich der Zufahrten und Zugänge in angemessenem Wechsel untereinander vorzunehmen haben.^[1] Wenn jedoch nur die Reinigungspflicht ohne weitere Zusätze auf die Mieter übertragen wird, bestehen Bedenken, ob diese Verpflichtung so weit geht. Insbesondere die Überbürdung der Pflichten auf den Erdgeschossmieter dürfte sich ohne weitere Vereinbarungen nicht durchsetzen lassen.

Wichtig

Nicht formularvertraglich übertragbar

Formularrechtlich ist eine solche Vereinbarung unwirksam (§ 305c BGB).

Hinweis

Keine Vereinbarung vorhanden

Wenn nichts anderes vereinbart ist, hat im Übrigen jeder Mieter die Treppen zu reinigen, die vom darunterliegenden Stockwerk zu seiner Wohnung führen. Fehlt jegliche Vereinbarung zur Treppenhausreinigung, ist der Vermieter dafür verantwortlich. Die für die Reinigung entstehenden Kosten kann der Vermieter bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Darüber hinaus verbleibt auch im Fall der Überbürdung der Reinigungspflicht auf den Mieter beim Vermieter die Aufsichtspflicht.

Praxis-Tipp

Unmissverständliche Regelung

Sie wollen nicht selbst putzen: Dann regeln Sie unmissverständlich im Mietvertrag oder der einbezogenen Hausordnung ganz konkret:

• wer,
• wann,
• was (räumlich) und
• wie (z. B. fegen/nass wischen)

reinigen muss.

[1] So Schmidt-Futterer/Blank, Miete von A-Z, "Reinigungspflicht" I 2.

2 Vertretungsregelung

Hinweis

Krankheit des Mieters

Ist der Mieter z. B. wegen Krankheit oder Urlaub verhindert, seiner Reinigungspflicht nachzukommen, hat er einen Ersatz zu stellen.

Umstritten ist, ob dies auch dann gilt, wenn der Mieter, sei es aus Alters- oder aus Gesundheitsgründen, überhaupt nicht mehr in der Lage ist, seine Verpflichtungen zu erfüllen. Die Verpflichtung zur Hausreinigung besteht nur, soweit und so lange der Mieter in der Lage ist, die Arbeiten auszuführen. Bei Krankheit, Alter oder Gebrechlichkeit wird der Mieter von seiner Verpflichtung frei und der Vermieter ist berechtigt, die Arbeiten einem Unternehmen zu übertragen und die dadurch entstehenden Kosten als neu eingeführte Betriebskosten auf alle Mieter umzulegen.^[1]

Praxis-Tipp

Alternative zur Umlage

Wenn eine solche zu Unmut der übrigen Mieter führt, sprechen Sie darüber. Vielleicht gibt es auch Alternativlösungen:

• Übernahme durch einen anderen Mieter, evtl. gegen Entgelt, dass der verhinderte Mieter trägt,
• Übernahme durch eine Firma, die nur für diesen Mieter tätig wird, der dann auch die Kosten trägt,
• Übernahme durch kommunale Nachbarschaftshilfe.

[1] LG Münster, Urteil v. 26.1.2006, 8 S 263/05, WuM 2007, 69; AG Hamburg, Urteil v. 30.8.2006, 318A C 146/06, ZMR 2009, 537.

3 Weigerung des Mieters

Wenn sich der Mieter entgegen seiner vertraglichen Verpflichtung weigert, seine Reinigungspflicht zu erfüllen, kann ihn der Vermieter darauf verklagen und aus dem Urteil bei weiterer Nichterfüllung vollstrecken (§ 887 ZPO). In dieser Vorschrift ist bestimmt, dass der Gläubiger (hier: der Vermieter) vom Gericht ermächtigt wird, die geschuldete Leistung auf Kosten des Schuldners (hier: des Mieters) vornehmen zu lassen. Ferner kann der Gläubiger beantragen, den Schuldner zur Vorauszahlung der Kosten zu verurteilen, die dadurch entstehen.

Praxis-Tipp

Vorgehensweise

Ist der Mieter mit der Treppenreinigung in Verzug, ist es besser und einfacher, den Mieter unter Fristsetzung zur Treppenreinigung aufzufordern und die Kosten einer Ersatzkraft als Verzugsschaden geltend zu machen.^[1]

Praxis-Tipp

Mietvertrag ändern durch Klage gegen Mieter

Der sicherere, aber umständlichere Weg ist eine Klage auf Änderung des Mietvertrags. Der Vermieter muss dann darlegen und beweisen, dass es aufgrund der mangelhaften Reinigung zu erheblichen Störungen kommt.^[2]

Hinweis

Kündigung bei Weigerung zur Reinigung?

Ob einem beharrlich die Reinigungspflicht verweigernden Mieter nach Abmahnung fristlos oder ordentlich gekündigt werden kann, ist umstritten. Es wird, wie so oft, auf den Einzelfall ankommen (z. B. Weigerung trotz eines rechtskräftigen Endurteils). In jedem Fall muss mehrfach und wirksam abgemahnt werden. Achten Sie dabei auf einen beweisbaren Zugang.

[1] AG Bremen, Urteil v. 15.11.2012, 9 C 346/12, NZM 2013, 757.

[2] AG Stuttgart, Urteil v. 14.5.2004, 33 C 6308/03, WuM 2004, 475.

4 Reinigungspflicht innerhalb der Wohnung

Innerhalb der Wohnung ha...