Renovierungsklausel ist bei unangemessener Ausführungsklausel unwirksam

Leitsatz

Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrags enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausübung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt – und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss an Senatsurteil v. 22.9.2004, VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c).

Normenkette

BGB § 535

Kommentar

In einem Wohnungsmietvertrag waren folgende Klauseln enthalten:

"§ 2 Abs. 3 – Der Mieter hat ... nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen ... die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 5 und 12 AVB)."

"Nr. 5 Abs. 2 S. 4 AVB – Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen."

Der BGH hatte über die Wirksamkeit dieser Klauseln zu entscheiden. Er führt aus, dass die Klausel in Nr. 5 Abs. 2 S. 4 AVB gegen §§ 305c Abs. 2, 307 Abs. 1 S. 1 BGB verstößt und damit unwirksam ist. Nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB ist eine vom Vermieter vorgegebene Formularklausel unwirksam, wenn der Mieter hierdurch entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt wird. Nach allgemeinen Grundsätzen ist bei der Auslegung von der dem Mieter ungünstigsten Bedeutung auszugehen. Zweifel gehen zulasten des Vermieters (§ 305c Abs. 2 BGB). Nach der Meinung des BGH ist unklar, was unter dem Begriff der "Ausführungsart" zu verstehen ist. Der Begriff könne sich auf die Grundausstattung, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides beziehen. Nach der dem Mieter ungünstigsten Auslegung sei auch die Wahl eines abweichenden Farbtons oder der Wechsel der Tapetenart (z. B. Mustertapeten statt Raufasertapeten) zustimmungsbedürftig. Damit werde die Gestaltungsfreiheit des Mieters eingeschränkt, ohne dass dies durch ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters gerechtfertigt sei.

Bei dieser Rechtslage stellt sich die Frage, ob die Unwirksamkeit der Regelung in Nr. 5 Abs. 2 S. 4 AVB die Unwirksamkeit der Renovierungsverpflichtung zur Folge hat. In dem Urteil vom 22.9.2004 (VIII ZR 360/03) hat der BGH entschieden, dass die Vereinbarung eines sog. "starren" Fristenplans auch dann zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel führt, wenn die jeweiligen Klauseln in unterschiedlichen Absätzen oder an unterschiedlicher Stelle stehen. Dies beruht auf der Erwägung, dass zwischen den Klauseln ein innerer Zusammenhang besteht, weil der Fristenplan nicht nur die Fälligkeit der Renovierungspflicht regelt, sondern auch deren Umfang festlegt. Der BGH führt aus, dass dieselben Erwägungen für die Ausführungsklausel gelten, weil hierdurch die Renovierungsklausel konkretisiert wird.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 28.3.2007, VIII ZR 199/06, WuM 2007, 259