Renten und dauernde Lasten / 2 Versorgungsleistungen in Altfällen

2.1 Unentgeltliche Übertragung

Bei Grundstücksübergaben unter Angehörigen gegen Rente oder dauernde Last, bei denen der Übergabevertrag bis zum 31.12.2007 abgeschlossen wurde, gelten die bisherigen Regelungen über den 31.12.2007 hinaus bis zum Erlöschen der zuvor abgeschlossenen Übergabevereinbarung fort. Die im Folgenden beschriebene Rechtslage gilt also nur für sog. "Altfälle".

Wird eine Immobilie gegen Rente oder dauernde Last auf einen nahen Angehörigen übertragen, spricht nach ständiger Rechtsprechung^[1]"eine nur in Ausnahmefällen zu widerlegende Vermutung" dafür, dass die Versorgung des ehemaligen Eigentümers im Vordergrund steht. In diesem Fall besteht im Gegensatz zu einem Hauserwerb unter Fremden vonseiten des Finanzamts^[2] die Vermutung, dass sich die Festsetzung des "Kaufpreises" nicht wie zwischen fremden Dritten am Verkehrswert der Immobilie orientiert, sondern mehr an den Versorgungsbedürfnissen des Übertragenden, an den finanziellen Möglichkeiten des Erwerbers oder an erbrechtlichen Überlegungen.

Achtung

AfA-Bemessungsgrundlage des Rechtsvorgängers muss fortgeführt werden

Da die Versorgung des ehemaligen Eigentümers im Vordergrund steht, gehen Finanzverwaltung und Rechtsprechung steuerlich von einem unentgeltlichen Erwerb aus. Da der neue Eigentümer das Haus oder die Wohnung unentgeltlich erworben hat, hat er keine eigenen Anschaffungskosten, für die er Abschreibungen in Anspruch nehmen könnte. Er muss die AfA-Bemessungsgrundlage seines Rechtsvorgängers fortführen.^[3]

[1] BFH, Urteil v. 22.9.1982, IV R 154/79, BStBl 1983 II S. 99; BFH, Urteil v. 3.6.1992, X R 14/89, BStBl 1993 II S. 23.

[2] BMF, Schreiben v. 11.3.2010, IV C 3 – S 2221/09/10004, BStBl 2010 I S. 227, Rz. 5.

[3] § 11d Abs. 1 EStDV.

2.2 Sonderausgabenabzug für Versorgungsleistungen

Versorgungsleistungen, die bei der Übertragung von Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge vom Übernehmer bis zum 31.12.2007 zugesagt wurden, sind zwar keine Entgelte für die Grundstücksübertragung. Die Versorgungsleistungen können aber entweder zu einem gewissen Prozentsatz oder in voller Höhe steuermindernd geltend gemacht werden:

• Bei Leibrentenzahlungen ist der Ertragsanteil, der sich aus der gesetzlichen Ertragsanteilstabelle ergibt, als Sonderausgaben abzugsfähig.^[1] Andererseits muss der Übergeber die Versorgungsleibrente mit dem Ertragsanteil als sonstige Einkünfte versteuern (Korrespondenzprinzip).
• Handelt es sich bei den Versorgungsleistungen um eine dauernde Last, kann der Vermögensübernehmer den gesamten Betrag als Sonderausgaben absetzen. Vor allem, wenn eine dauernde Last vereinbart wird, berechtigt diese sofort und in voller Höhe zum Sonderausgabenabzug. Korrespondierend dazu muss der Berechtigte die dauernde Last sofort und in voller Höhe als wiederkehrende Bezüge versteuern.

Praxis-Tipp

Wert von Altenteilsleistungen

Altenteilsleistungen sind mit ihrem tatsächlichen Wert, der im Einzelnen nachzuweisen ist, abzugsfähig. Es ist jedoch nicht zu beanstanden, wenn der Wert der unbaren Altenteilsleistungen am Maßstab der Sachbezugswerte des § 2 Abs. 1 der Sozialversicherungsentgeltverordnung – SvEV – in der für den jeweiligen Veranlagungszeitraum geltenden Fassung geschätzt wird, soweit deren Anwendung nicht zu einer offensichtlich unzutreffenden Besteuerung führt.^[2]

[1] § 10 Abs. 1 Nr. 1a EStG a. F.

[2] BFH, Beschluss v. 8.6.2018, X B 112/17, BFH/NV 2018 S. 1086,

LfSt Bayern, Verfügung v. 22.12.2023, S 2221.1.1.1-10/63 St 32 (enthält die entsprechenden Wert für die Jahre 2015 bis 2024).

2.3 Abgrenzung Rente und dauernde Last

2.3.1 Abänderbarkeit der Leistungen

Die bei einer Grundstücksübergabe vereinbarten wiederkehrenden Leistungen sind als dauernde Last zu beurteilen, wenn sie abänderbar sind.^[1] Dauernde Lasten sind zwar ebenso wie Leibrenten wiederkehrende Zahlungen, die jedoch an die Bedürfnisse des Berechtigten, z. B. bei Krankheit, oder der Leistungsfähigkeit des Verpflichteten, z. B. bei Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse, angepasst werden können. Oft werden dauernde Lasten – zumindest anfangs – genau wie Renten regelmäßig und in gleicher Höhe gezahlt.

Wichtig

Abänderungsklage nach § 323 ZPO

Die Erwähnung der Vorschrift des § 323 ZPO in einem Vertrag ist grundsätzlich so zu verstehen, dass die vereinbarten Leistungen nach Maßgabe des materiellen Rechts, auf das diese Vorschrift Bezug nimmt, abänderbar sein sollen.^[2] Bei typischen Versorgungsverträgen folgt die Abänderbarkeit bereits aus der Rechtsnatur dieser Verträge.^[3] Die Verpflichtung zu wiederkehrenden Barleistungen in einem vor dem 1.1.2008 abgeschlossenen Vermögensübergabevertrag ist aber als Leibrente zu beurteilen, wenn die Vertragsparteien eine Abänderbarkeit der Höhe der Rentenleistungen materiell-rechtlich von Voraussetzungen abhängig gemacht haben, die einer Wertsicherungsklausel entsprechen. Dies gilt selbst dann, wenn in diesem Zusammenhang auf § 323 ZPO Bezug genommen ist.^[4]

Eine Leibrente liegt ausnahmsweise vor^[5], soweit die Vertragsbeteiligten in Abweichung vom schuldrechtlichen Regelstatut des Vermögensübergabevertrags die Unabänderbarkeit ausdrücklich vereinbaren bzw. die Abänderbarkeit ausdrücklich a...