Rohrleitungen (WEMoG) / 2 Erhaltung

Werden Erhaltungsmaßnahmen an Rohrleitungen erforderlich, sind zunächst 3 Ausgangssituationen zu unterscheiden:

1. Erhaltung oder Ersetzung von Rohren im Bereich des Gemeinschaftseigentums
2. Erhaltung oder Ersetzung von Rohren sowohl im Gemeinschafts- als auch in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten
3. Erhaltung oder Ersetzung von Rohren ausschließlich im Bereich eines Sondereigentums oder mehrerer Sondereigentumseinheiten

2.1 Erhaltung oder Ersetzung von Rohren im Bereich des Gemeinschaftseigentums

Bei Erhaltungsmaßnahmen, die nur die Hauptleitungen im Bereich des Gemeinschaftseigentums – auch wenn diese durch einzelne Sondereigentumseinheiten führen – betreffen, ist die Situation recht einfach. Wird hier Erhaltungsbedarf seitens der Verwaltung erkannt, sollten zur Vorbereitung der Beschlussfassung über die erforderlichen Maßnahmen in der Eigentümerversammlung bereits mehrere Vergleichsangebote von entsprechenden Fachunternehmen eingeholt werden. Vor der Beschlussfassung sollte die Verwaltung weiter prüfen, ob die Mittel aus der Erhaltungsrücklage für die zu beschließende Maßnahme ausreichen oder die Erhebung einer Sonderumlage erforderlich wird. Auf der Eigentümerversammlung wird dann die entsprechende Maßnahme unter Konkretisierung des zu beauftragenden Unternehmens sowie der Kostenverteilung beschlossen.

Die Kostenverteilung erfolgt zunächst grundsätzlich nach dem in der jeweiligen Gemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel.

Hinweis

Beschluss­kompetenz

Die Wohnungseigentümer können jedoch im konkreten Einzelfall die Kosten der Rohrsanierung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch abweichend vom geltenden gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umlegen.

Betretungsbefugnis für Sondereigentumsbereiche

Sollte es erforderlich werden, Sondereigentumsbereiche betreten zu müssen, haben der Verwalter und etwaiges Fachpersonal die Befugnis, die im Sondereigentum stehenden Räume zu betreten. Dies folgt bereits aus der gesetzlichen Bestimmung des § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, das Betreten seines Sondereigentums zu gestatten, soweit dies insbesondere zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist.

Ersatz der im Sondereigentum entstandenen Schäden

Da insbesondere Rohrleitungsmaßnahmen "zerstörende" Arbeiten erfordern, ordnet § 14 Abs. 3 WEG weiter an, dass die durch die Sanierungsmaßnahmen im Sondereigentum entstandenen Schäden dem oder den betreffenden Wohnungseigentümern zu ersetzen sind.

Achtung

Kosten der ­Gemeinschaft

Bei dieser Entschädigung handelt es sich um Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies bedeutet, dass auch der geschädigte Sondereigentümer anteilsmäßig zur Zahlung verpflichtet ist bzw. von der Gemeinschaft nur Ersatz unter Abzug seiner Beteiligungsquote begehren kann.

In diesem Zusammenhang kann es zunächst erforderlich werden, zur Schadens­erforschung bzw. zur Prognose des Erhaltungsaufwands einzelne Sondereigentumseinheiten betreten zu müssen.

Praxis-Beispiel

Korrosionsschäden an Heizungsrohren

In einigen Wohnungen der Wohnanlage ist es zu Korrosionsschäden an den Heizungsrohren gekommen. Der Verwalter hat auch in anderen Bereichen des Gemeinschaftseigentums entsprechende Schäden an den Heizungsrohren festgestellt. Der mit der Schadensermittlung beauftragte Gutachter ist zu dem Ergebnis gekommen, dass die bereits in einigen Wohnungen aufgetretenen Korrosionsschäden mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit den Schluss zulassen, dass auch in den übrigen Wohnungen der Wohnanlage an den im Estrich oder bei den senkrecht verlaufenden Rohrsträngen unter Putz verlegten Heizungsrohren ebenfalls Korrosionsschäden vorhanden sein müssten, die in absehbarer Zeit zu einem Wasserschaden führen könnten.

In derartigen Fällen sind nun die Wohnungseigentümer durchaus verpflichtet, dem Verwalter und einem von diesem zugezogenen Fachmann Zutritt zum jeweiligen Sondereigentum zu gestatten .^[1] Selbstverständlich müssen ausreichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Erhaltungsmaßnahmen vorgenommen werden müssen, da jeder Eigentümer natürlich den Schutz der Unverletzbarkeit seiner Wohnung gemäß Art 13 GG genießt.

Achtung

Rechtzeitige ­Ankündigung

Die Ankündigung, die Wohnung eines Eigentümers zur Schadensermittlung betreten zu müssen, muss diesem mindestens eine Woche vor dem geplanten Besichtigungstermin zugehen.^[2]

Duldungspflicht für Eingriffe im Sondereigentum

Der Wohnungseigentümer ist über die Verpflichtung, Zutritt zu seinem Sondereigentum zwecks Schadenserforschung zu gewähren, hinaus auch verpflichtet, Eingriffe in sein Sondereigentum gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu dulden, soweit dies zur Durchführung der Erhaltung des gemeinschaft­lichen Eigentums erforderlich ist.^[3]

[1] BayObLG, Beschluss v. 21.1.1999, 2Z BR 165/98.

[2] BayObLG, a. a. O.

[3] BayObLG, Beschluss v. 26.2.2004, 2Z BR 2/04; KG Berlin, Beschluss v. 10.2.1986, 24 W 4146/85.

2.2 Erhaltung oder Ersetzung von Rohren sowohl im Gemeinschaftseigentum als auch in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten

Selbstverständlich können auch Erhaltungsmaßnahmen am gesamten Rohrleitungssystem der Wohnanlage erforderlich werden, also auch an Leitungen, die ggf. dem Sondereigentum zuzuo...