Rohrleitungen (WEMoG) / 2.2 Erhaltung oder Ersetzung von Rohren sowohl im Gemeinschaftseigentum als auch in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten

Selbstverständlich können auch Erhaltungsmaßnahmen am gesamten Rohrleitungssystem der Wohnanlage erforderlich werden, also auch an Leitungen, die ggf. dem Sondereigentum zuzuordnen sind.

Was Beschlussfassung und Kostenverteilung im Hinblick auf die – auch durch Sondereigentumseinheiten führenden – Hauptversorgungsleitungen angeht, gilt das unter 2.1 Aufgeführte entsprechend.

Achtung

Keine Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft

Soweit es um die Beschlussfassung und Kostenverteilung bezüglich der im Sondereigentum stehenden Rohrleitungen geht, ist zu beachten, dass die Eigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz hat, Maßnahmen der Erhaltung der im jeweiligen Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu beschließen. Jeder Wohnungseigentümer ist zur eigenen Erhaltung der in seinem Eigentum stehenden Gebäudeteile verpflichtet. Und hier ist weiter zu beachten, dass es jedem Wohnungseigentümer frei steht, wie er entsprechende Erhaltungsmaßnahmen in seinem Sondereigentum durchführen lässt.

Dieser Grundsatz gilt auch im Hinblick auf die Beschlusskompetenz zur Verteilung der Erhaltungskosten gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Die Beschlusskompetenz bezieht sich hier nur auf die Bereiche der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums.

Praxis-Tipp

Konsens finden

Selbstverständlich ist es aus Gründen der Kostenersparnis empfehlenswert, dass die Eigentümergemeinschaft einen Konsens im Hinblick auf die einheit­liche Beauftragung eines Fachunternehmens auch für die Sanierung der im jeweiligen Sondereigentum stehenden Rohrleitungen findet. Der Verwalter sollte hierauf unbedingt hinweisen. Soweit die Hauptversorgungsleitungen durch einzelne oder alle Sondereigentumseinheiten führen, sollte der Verwalter des Weiteren klarstellen, dass ohnehin Arbeiten in den Sondereigentumsbereichen vorgenommen werden müssen, um die durch die jeweiligen Sondereigentumsbereiche führenden Hauptversorgungsrohre instand zu setzen.

Hierauf sollte der Verwalter bereits im Einladungsschreiben zur Eigentümerversammlung hinweisen. Es empfiehlt sich dabei, den jeweiligen Einladungen zur Eigentümerversammlung ein Vollmachtsformular beizufügen, in dem der Verwalter ermächtigt wird, im Namen und auf Rechnung der einzelnen Wohnungseigentümer die entsprechenden erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen der in ihrem Sondereigentum stehenden Rohrleitungen in Auftrag geben zu können.

Praxis-Beispiel

Vollmacht

Die Vollmacht sollte wie folgt lauten:

Hiermit bevollmächtige/n ich/wir die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft _____________ Firma/Herrn/Frau ______________, die festgestellten und erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen an den in meinem Sondereigentum stehenden Rohrleitungen in meinem Namen und auf meine Rechnung zu vergeben.

Ort __________ Datum__________ Unterschrift_________________________

Weigern sich einzelne Wohnungseigentümer, erforderliche Erhaltungsarbeiten an den in ihrem Sondereigentum stehenden Rohrleitungen durchführen zu lassen, so hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei begründeter Gefahr des Schadenseintritts im Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer oder des Gemeinschaftseigentums die Möglichkeit, eine entsprechende Klage zu erheben.^[1]

Achtung

Schadensersatzpflicht

Im Übrigen besteht eine Schadensersatzpflicht der sich weigernden Eigentümer im Hinblick auf ggf. durch deren Weigerung gestiegene Versicherungsprämien des Gebäudeversicherers oder aber einer im Fall des Schadenseintritts erhöhten Selbstbeteiligung.

[1] BayObLG, Beschluss v. 26.2.2004, 2Z BR 2/04.