RÜCKFORDERUNG - Keine Maklerprovision bei Schwarzkauf

Leitsatz

Eine Provisionsbestimmung im Grundstückskaufvertrag zugunsten des Maklers ist unwirksam, wenn der Grundstückskaufvertrag wegen Formmangels des Schwarzkaufs anfänglich unwirksam war und nicht durch Vollziehung wirksam geworden ist. Die Maklerklausel unterläge sonst einer Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Sie verstieße gegen die gesetzliche Leitbildfunktion der Erfolgsabhängigkeit der Maklerprovision und bei Kenntnis aller Beteiligten vom Schwarzkauf auch gegen die guten Sitten. Grundsätzlich können sich die Parteien eines formnichtigen Grundstückskaufvertrags auf dessen Nichtigkeit berufen und den gezahlten Maklerlohn zurückfordern, ohne sich schon dadurch dem Vorwurf des treuwidrigen Handelns i.S. des § 815 BGB auszusetzen. Der Rückforderungsanspruch entsteht erst dann, wenn sicher davon auszugehen ist, dass der Erfolg des Vertrags nicht mehr eintritt.

Fakten:

Der Kläger in vorliegendem Verfahren schloss mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag über ein Hausgrundstück. Der wahre Kaufpreis wurde nur zum Teil beurkundet. Der Grundstückskaufvertrag enthielt eine Klausel über die Verpflichtung beider Kaufvertragsparteien zur Zahlung einer Provision von je 3,48% des Kaufpreises an den Makler, weil dieser den Kaufvertrag vermittelt habe. Die "Maklergebühr" sollte "verdient, fällig und zahlbar" sein zum Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Kaufvertrags und der Rechnungsstellung. Dem Makler sollte "aus dieser Vereinbarung ein selbstständiger Rechtsanspruch zustehen". Die Verpflichtung zur Courtagezahlung sollte ferner "auch für den Fall der Aufhebung des notariellen Kaufvertrags bzw. des Rücktritts von diesem" gelten. Der Kaufvertrag wurde schließlich nicht durchgeführt, weshalb auch der Makler verpflichtet war, die bereits erhaltene Provision zurückzuzahlen. Die Provisionsregelung war auch gemäß § 139 BGB unwirksam, weil der Grundstückskaufvertrag zum Teil als Scheingeschäft und zum Teil als formunwirksames Geschäft anfänglich unwirksam war und auch nicht durch Heilung aufgrund seiner Vollziehung wirksam geworden ist. Die Vertragsnichtigkeit des Grundstückskaufs wirkt auch gegenüber Dritten, die nicht Vertragspartner sind, weshalb auch der Makler sie gegen sich gelten lassen muss. Sie erstreckt sich auch auf die Provisionsregelung im Vertrag, die ihrerseits wegen der Geltung auch im Fall der Aufhebung des Grundstückskaufvertrags oder des Rücktritts einerseits und wegen der Höhe der Provision beurkundungsbedürftig war.

Link zur Entscheidung

OLG Koblenz, Urteil vom 18.06.2007, 12 U 1799/05

Fazit:

Die Maklerklausel unterliegt außerdem einer Inhaltskontrolle des § 307 BGB, weil es sich um eine gebräuchliche und für eine Vielzahl von Fällen vorformulierte Klausel handelt. Der Inhaltskontrolle hielte die Klausel nicht stand, wenn sie dem Makler einen Provisionsanspruch auch für den Fall zugestehen würde, dass der Grundstückskaufvertrag wegen Formunwirksamkeit nichtig ist. Denn Leitbild der gesetzlichen Regelung in § 652 BGB ist die Erfolgsabhängigkeit der Provision, die Entschließungsfreiheit des Auftraggebers, die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Vertragsabschluss und die fehlende Verpflichtung des Maklers zur Leistungserbringung. Diesem Leitbild entspräche die Provisionsbestimmung im notariellen Vertrag nicht, wenn sie den Provisionsanspruch auch für den Fall des wegen Formmangels unwirksamen und auch nicht durch Vollziehung geheilten Grundstückskaufvertrags vorsehen würde; insoweit wäre sie erfolgsunabhängig. Zum Erfolgseintritt im Sinne des § 652 BGB zählt aber der formwirksame Abschluss des vermittelten Vertrags, der hier nicht vorliegt. Zudem verstößt die Provisionsbestimmung, wenn sie dem Makler auch für den Fall des nicht vollzogenen Schwarzkaufs eine Vermittlungsprovision zugestehen würde, obwohl die Vertragsparteien und der Makler die Umstände kannten, gegen die guten Sitten, weil damit im konkreten Fall ein vom Makler bewusst herbeigeführter Schwarzkauf belohnt werden würde.