Verfahrensgang
LG Saarbrücken (Beschluss vom 12.03.1998; Aktenzeichen 5 T 702/97) |
AG Saarbrücken (Aktenzeichen 1 II 173/96 WEG) |
Tenor
1. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
2. Die Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner trägt der Antragsteller.
3. Der Gegenstandswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 2.873,36 DM festgesetzt.
Tatbestand
I. Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft …. Die weitere Beteiligte ist die Verwalterin der Anlage.
Die Antragsgegnerin zu 5) schuldet der Wohnungseigentümergemeinschaft an rückständigem Wohngeld noch 2.873,36 DM. Ein Konkursverfahren über ihr vermögen ist nach den unwidersprochenen Angaben der Antragsgegner „eingestellt” worden. Die Ansprüche auf Zahlung von rückständigem Wohngeld sind gegen die Antragsgegnerin zu 5) in einem gesonderten Verfahren … geltend gemacht worden. Der Antragsteller hält für erforderlich, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Ausgleich des von der Antragsgegnerin zu 5) geschuldeten Betrages eine Sonderumlage erhebt. In einer Wohnungseigentümerversammlung vom 12.11.1996 ist ein entsprechender Antrag mehrheitlich abgelehnt worden. Den von dem Antragsteller dagegen erhobenen Antrag, die Ungültigkeit dieses Beschlusses festzustellen, verfolgt er in dem Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde nicht weiter.
Der Antragsteller meint, zum Ausgleich rückständigen Wohngelds sei es erforderlich, daß eine Sonderumlage erhoben werde. Die – sich zum 31.12.1996 auf 12.000,– DM belaufende – Instandhaltungsrücklage dürfe für diesen Zweck nicht angetastet werden. Dabei sei unerheblich ob der nach einem Ausgleich verbleibende Rest der Instandhaltungsrücklage noch als ausreichend anzusehen sei. Ob der vorhandene Betrag der Instandhaltungsrücklage ausreiche, hänge nicht nur von der Größe der Anlage sondern auch von ihrem Instandsetzungs und Instandhaltungsbedarf ab.
Das Amtsgericht Saarbrücken hat durch Beschluß vom 17.9.1997 … das Begehren des Antragstellers, daß eine Sonderumlage erhoben werde, zurückgewiesen. Die dagegen erhobene sofortige Beschwerde hat das Landgericht Saarbrücken durch Beschluß vom 12.3.1998 … zurückgewiesen. Gegen diesen ihm am 25.3.1998 zugestellten Beschluß wendet sich der Antragsteller mit seiner am 8.4.1998 eingegangen sofortigen weiteren Beschwerde.
Er beantragt.
die Wohnungseigentümergemeinschaft … zu verpflichten, eine Sonderumlage von 2.873,36 DM zu erheben.
Die Antragsgegner beantragen,
die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.
Zur Begründung führen sie – unter Vorlage von „Gesamtabrechnungen” der Jahre 1995 bis 1997 – aus, die Instandhaltungsrücklage weise einen ausreichenden Bestand auf; größere Reparaturen stünden nicht an.
Entscheidungsgründe
II.
Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist nicht begründet. Die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 43 Abs. 1 WEG i.V.m. § 27 Abs. 1 S. 1 FGG).
Der Antragsteller kann allerdings nach § 21 Abs. 4 WEG eine Verwaltung verlangen, die, falls, wie hier keine besonderen Vereinbarungen und Beschlüsse vorliegen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ist ein Wohnungseigentümer mit Wohngeldzahlungen im Rückstand, und ist abzusehen, daß Ansprüche gegen ihn nicht realisierbar sind, so wird die Erhebung einer Sonderumlage als eines Nachtrags zum Jahreswirtschaftsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich der dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechende Weg sein, die zur Deckung beschlossener Ausgaben der Gemeinschaft oder zur Tilgung gemeinschaftlicher Verbindlichkeit erforderlichen Einnahmen zu sichern (BGHZ 108, 44, 47). Das bedeutet indessen nicht, daß es sich stets um die einzige Möglichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, sich die erforderlichen finanziellen Mittel zu verschaffen. Nur in einem solchen Fall aber, in dem die Wohnungseigentümer ihr Ermessen nur mit diesem einen Ergebnis – der Erhebung einer Sonderumlage – ausüben können, kann einer der ihren dies als ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaft beanspruchen.
Von einem solchen Fall kann hier nicht ausgegangen werden. Dabei mag unterstellt werden – was allerdings nicht aufgeklärt ist –, daß Ansprüche gegen die Antragsgegnerin zu 5) tatsächlich nicht zu realisieren sind und keine andere Möglichkeit als die zwischen den Beteiligten allein streitige des Rückgriffs auf die Instandsetzungsrücklage zur Finanzierung des Ausgleichs vorhanden ist. Denn es ist nicht auszuschließen, daß – in den hier zu entscheidenden Streitfall zwar nicht der Verwalter eigenmächtig Wohngeldrückstände den Antragsgegnerin zu 5) aus der Instandhaltungsrücklage ausgleichen darf wohl aber die Wohnungseigentümergemeinschaft über entsprechende Beschlüsse erreichen kann, daß unter Verwendung von Mitteln der Instandsetzungsrücklag...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen