Saarländisches OLG Beschluss vom 27.02.1998 - 5 W 252/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentum: Antragsrecht des noch nicht im Grundbuch eingetragenen Wohnungserwerbers

Normenkette

WoEigG § 43 Abs. 1

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Urteil vom 14.07.1997; Aktenzeichen 5 T 178/97)

AG St. Wendel (Aktenzeichen 12 II 23/96)

Tenor

1. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde tragen die Antragsteller jeweils zur Hälfte.

Gründe

A.

Die Antragsteller haben am 9.11.1994 mit der N… GmbH einen notariellen Kaufvertrag geschlossen. Gegenstand des Kaufvertrages ist eine Eigentumswohnung in der Wohnungseigentumsanlage … in Nonnweiler. Zuvor hatte die N… GmbH, die ursprüngliche Alleineigentümerin des Grundstücks, den Grundbesitz in Wohnungseigentum, bestehend aus 16 Eigentumswohnungen, aufgeteilt; die Teilung war im Grundbuch vollzogen. Am 29.11.1994 wurde zugunsten der Antragsteller eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Am 26.12.1994 wurde die Wohnung den Antragstellern übergeben, seitdem bewohnen sie sie. Als Eigentümer im Grundbuch sind die Antragsteller noch nicht eingetragen. Sie haben den Kaufpreis noch nicht vollständig gezahlt, sie machen geltend, ihnen stünden Gewährleistungsrechte aufgrund von Baumängeln der Wohnung zu. Zur Sicherung der Begleichung des restlichen Kaufpreises haben sie am 25.6. und am 12.11.1996 Bürgschaften gestellt.

In dem notariellen Kaufvertrag heißt es:

„Ab Besitzübergang tritt der Erwerber in alle sich aus der Teilungserklärung ergebenden Rechte und Pflichten anstelle des Veräußerers ein. Zu diesem Zeitpunkt etwa bereits vorhandene Instandsetzungsrücklagen gehen entschädigungslos auf den Erwerber über. Der Erwerber verpflichtet sich, in den bestehenden bzw. noch abzuschließenden Verwaltervertrag ab Besitzübergang einzutreten.”

An anderer Stelle des Vertrages heißt es:

„Lasten und alle öffentlichen Abgaben sowie die Gefahr des zufälligen Unterganges und der zufälligen Verschlechterung gehen vom Tag der Besitzübergabe, und falls die Benutzung des Vertragsobjektes vorher erfolgt, von diesem Zeitpunkt an auf den Erwerber über. Die Nutzungen gehen über zu dem Zeitpunkt, zu dem der Kaufpreis vollständig erbracht ist oder für den noch offenstehenden Teil des Kaufpreises dem Veräußerer genügend Sicherheit gestellt wurde.”

Am 21.3.1995 wurden die ersten weiteren Erwerber, die von der N… GmbH Wohnungseigentum erworben hatten, als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Am 31.10.1996 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt, zu der die Antragsteller nicht eingeladen wurden. Mit einem am 18.11.1996 beim Amtsgericht eingegangenen Schriftsatz haben die Antragsteller beantragt, die in der Wohnungseigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Diesem Antrag hat das Amtsgericht mit seinem Beschluß vom 25.2.1997 entsprochen.

Auf die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht mit seinem Beschluß vom 14.7.1997 den Beschluß des Amtsgerichts aufgehoben und den Antrag der Antragsteller zurückgewiesen. Das Landgericht hat ausgeführt, der Antrag sei unzulässig, die Antragsteller seien nicht antragsbefugt. Antragsbefugt seien im Rahmen der §§ 23 Abs. 4 und 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG grundsätzlich nur die bereits im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Zwar könne, auch wenn noch keine Eintragung im Grundbuch erfolgt sei, ausnahmsweise ein Antragsrecht gleichwohl bestehen, solange eine sogenannte werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vorliege. Die Voraussetzungen, unter denen ein solches Antragsrecht ausnahmsweise bejaht werde, lägen aber hier nicht vor. Dafür genüge es nicht, daß zugunsten des Erwerbers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sei. Hinzu kommen müsse, daß auch der Besitz, die Nutzungen, die Lasten und die Gefahr bereits auf den Erwerber übergegangen seien, und zwar zu einem Zeitpunkt, zu dem die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht in Vollzug gesetzt gewesen sei. Letzteres sei dann der Fall, wenn außer dem teilenden Grundstückseigentümer der erste weitere Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen werde. Das sei hier am 21.3.1995 geschehen. Zu diesem Zeitpunkt seien die Nutzungen noch nicht auf die Antragsteller übergegangen gewesen. Denn zu diesem Zeitpunkt seien weder der vollständige Kaufpreis gezahlt noch seien die Bürgschaften für die Begleichung des restlichen Kaufpreises erteilt gewesen. An dem deshalb fehlenden Übergang der Nutzungen vor dem 21.3.1995 ändere es nichts, daß die Antragsteller die Eigentumswohnung tatsächlich vor diesem Zeitpunkt bezogen und genutzt hätten. Ein eigenes Antragsrecht der Antragsteller ergebe sich auch nicht aus der Regelung in dem notariellen Vertrag, nach welcher ab dem Besitzübergang der Erwerber in alle sich aus der Teilungserklärung ergebenden Rechte und Pflichten anstelle des Veräußerers eintrete, denn dieser Regelung komme rein schuldrechtliche Bedeutung im Verhältnis zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber zu, sie wirke aber nicht gegenüber den...