Sachverständigengutachten (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Sachverständigengutachten spielen insbesondere im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten eine große Rolle. Zum Zweck der Beweissicherung oder aber zum Nachweis der Ordnungsmäßigkeit einer baulichen Maßnahme haben Sachverständigengutachten auch außerhalb des Gerichtssaals keine zu unterschätzende Bedeutung.

1 Grundsätze

Wird seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Sachverständigengutachten eingeholt bzw. ein Sachverständiger beauftragt, ein Gutachten zu erstellen, so handelt es sich dabei um einen Werkvertrag nach den zivilrechtlichen Bestimmungen der §§ 631 ff. BGB.

Praxis-Beispiel

Überprüfung einer Baumaßnahme

Liegen aufgrund einer Baumaßnahme konkrete Anhaltspunkte vor, dass der Bestand und die Sicherheit eines Gebäudes gefährdet ist, kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen, den "bauenden" Wohnungseigentümer zum Nachweis durch einen Sachverständigen aufzufordern, dass die bauliche Maßnahme ordnungsgemäß ausgeführt wurde, sofern tatsächlich Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum vorgenommen sein sollten. Es handelt sich hier um einen aus der Bestimmung des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG resultierenden Individualanspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung.^[1]

Praxis-Beispiel

Ermittlung von Feuchtigkeitsschäden

Werden dem Verwalter seitens eines Wohnungseigentümers Feuchtigkeitsschäden im Bereich seines Sondereigentums angezeigt, hat der Verwalter die erforderlichen Maßnahmen zur Nachteilsabwendung zu ergreifen und dabei insbesondere die Ursache der Feuchtigkeitsschäden zu erforschen. Er kann hierzu auf Grundlage von § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ein Gutachten für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Auftrag geben. Ergibt dieses, dass Ursache der Feuchtigkeitsschäden ein Nutzungsfehlverhalten des Wohnungseigentümers ist, hat dieser die Kosten des Gutachtens zu tragen.^[2]

[1] BayObLG, Beschluss v. 8.7.1997, 2Z BR 70/97, WuM 1997, 526.

[2] AG Waiblingen, Urteil v. 22.2.2016, 20 C 1896/15 WEG, ZWE 2016, 267.

2 Schadensersatzansprüche

Grundsätzlich sind Schadensersatzansprüche wegen einer fehlerhaften Gutachtenerstattung selten. Erstattet der Sachverständige jedoch ein falsches Gutachten, so haftet er für die Folgen dann, wenn das Gutachten eine erhebliche Bedeutung für denjenigen besitzt, der auf seine Richtigkeit vertraut und seine Vermögensdispositionen auf das Gutachten gründet und dies dem Gutachter klar war.

Schadensersatzansprüche wegen eines falschen Sachverständigengutachtens verjähren i. d. R. gemäß § 634 a Abs. 1 Nr. 3 BGB in 3 Jahren.

Achtung

Ausnahme von der kurzen Verjährungsfrist

Eine im Wohnungseigentumsbereich höchst praxisrelevante Ausnahme von der kurzen Verjährungsfrist stellen hier aber Schadensersatzansprüche aus Fehlern eines zur Beseitigung von Bauwerkmängeln erstatteten Sanierungsgutachtens dar. Diese verjähren gemäß § 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB in 5 Jahren seit Abnahme bzw. Vollendung der von dem Gutachter zu erbringenden Leistungen.

3 Einsatz im Gerichtsverfahren

Aufgrund der Parteimaxime des Zivilprozesses müssen die Parteien, die sich zur Klärung von entscheidungserheblichen Fragen auf Sachverständigenbeweis bzw. Sachverständigengutachten berufen, dieses Beweismittel benennen und anbieten. Von sich aus holt das Gericht ein entsprechendes Gutachten nicht ein.

Hinweis

Obergutachten einholen

Die gerichtliche Einholung eines weiteren Gutachtens (Obergutachtens) ist nur in Ausnahmefällen geboten.^[1] Die Anhörung eines weiteren Sachverständigen muss nur dann erfolgen, wenn die Sachkunde des früheren Gutachters zweifelhaft ist, sein Gutachten von unzutreffenden tatsächlichen Voraussetzungen ausgeht, wenn es Widersprüche enthält oder wenn der neue Sachverständige über Forschungsmittel verfügt, die denen des früheren Gutachters überlegen erscheinen.^[2]

[1] § 412 Abs. 1 ZPO.

[2] BayObLG, Entscheidung v. 19.7.1989, BReg 1 b Z 29/88, WuM 1989, 539.