Entscheidungsstichwort (Thema)
Vertreg über Erwerb von Miteigentumsanteilen an einem unbebauten Grundstück und Vertrag über die Errichtung von Eigentumswohnungen als einheitliches Vertragswerk. Grunderwerbsteuer
Leitsatz (redaktionell)
Verkauft der Veräußerer nicht nur ein bloßes Grundstück bzw. einen Miteigentumsanteil daran, sondern auch das damit verbundene Sondereigentum an den einzelnen zu errichtenden Eigentumswohnungen, sind Gegenstand des Erwerbsvorgangs die schlüsselfertigen Eigentumswohnungen, wenn es dem Erwerber nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages nicht mehr möglich war, von sich aus allein auf das „Ob” und „Wie” der Bebauung Einfluss zu nehmen.
Normenkette
GrEStG § 8 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1, § 1 Abs. 1 Nr. 1
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens.
Tatbestand
I.
Streitig ist, ob Gegenstand des Grunderwerbs lediglich die Miteigentumsanteile an einem unbebauten Grundstück oder aber zusätzlich auch das damit verbundene Sondereigentum an bezugsfertig zu errichtenden Eigentumswohnungen sind (einheitliches Vertragswerk).
Die S. GmbH (Veräußerin) war Eigentümerin des Grundstücks K Flurstück-Nr. der Gemarkung C. in D. An ihr waren unter anderem die S. GmbH mit 49 % und der alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer R. mit 10 % beteiligt. Die Veräußerin beabsichtigte, auf dem Grundstück ein 8-Familien-Wohnhaus mit einer Doppelgarage und 6 PKW-Stellplätzen zu errichten. Mit notarieller Teilungserklärung vom 09.12.1994 teilte sie dieses Grundstück in 8 Miteigentumsanteile in der Weise auf, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen Wohnung (Wohnungseigentum) und an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) verbunden ist. Der Teilungserklärung waren unter anderem eine ausführliche Baubeschreibung für ein 8-Familienhaus, eine Übersicht über die Aufteilung der Miteigentumsanteile, eine Gemeinschaftsordnung und Tekturpläne der Architekten L. + L. zum Bauantrag beigefügt. Die Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum wurde im Grundbuch vollzogen. Mit notariellem Vertrag vom 05.03.1996 verkaufte die Veräußerin, vertreten durch Herrn S., an diesem Grundstück die Wohnungseigentumseinheiten Nr. 5, 6, 8 und die Teileigentumseinheit Nr. 10 mit insgesamt 395,1/1000 Miteigentumsanteil verbunden mit Sondereigentum, an den Kläger. Mit demselben Vertrag erwarb die S. GmbH die übrigen Wohnungseigentumseinheiten Nr. 1, 2, 3, 4, 7 und die Teileigentumseinheit Nr. 9 mit insgesamt 604,9/1000 Miteigentumsanteil verbunden mit Sondereigentum. Mitverkauft wurden unter anderem alle Unterlagen über die bereits durchgeführte Planung sowie die bereits der Veräußerin erteilte Baugenehmigung vom 29.09.1994. Diese verpflichtete sich darüber hinaus, die örtliche Bauleitung zur vorgesehenen Bebauung zu übernehmen. Die Vertragsparteien stellten klar, „daß dies nur die Bauleitung betrifft und damit keinerlei Bauverpflichtung oder -leistung umfaßt ist. Die Bebauung hat durch die Erwerber auf deren Kosten zu erfolgen.” Der vereinbarte Kaufpreis betrug für den Kläger 335.835 DM und entfiel zu 158.040 DM auf das Grundstück und in Höhe von 177.795 DM auf die anteiligen Kosten für Projektentwicklung, Konzeption, Entwurfs- und Baugesuchsplanung, Werkplanung, Statik, Baugenehmigung und Bauleitung. Die Teilungserklärung lag den Beteiligten bei Beurkundung des Kaufvertrages vor. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten verweist der Senat auf die Teilungserklärung und Baubeschreibung sowie den Kauf- und Bauvertrag.
In der Zeit ab 12.03.1996 holte Herr S. für die geplante Bebauung Angebote von 5 Generalunternehmern ein und führte mit ihnen, insbesondere mit dem Bauunternehmen F. Vertragsverhandlungen. Am 18. Juni 1996 unterzeichnete der Kläger zusammen mit der S. GmbH im Rahmen der Bauherrengemeinschaft Klischke und S. GmbH einen Bauvertrag, in dem das Bauunternehmen F. mit der schlüsselfertigen Errichtung des geplanten 8-Familien-Hauses mit 2 PKW-Garagen und 6 Stellplätzen beauftragt wurde. Vetrtragsgrundlagen waren unter anderem die bereits erteilte Baugenehmigung, die Pläne der Architekten L. + L. und die Baubeschreibung, die – abgesehen von einigen für das Gesamtprojekt unwesentlichen Änderungen – auch schon Bestandteil der Teilungserklärung war.
Das Finanzamt – der Beklagte – setzte mit Bescheid vom 28.01.1997 die Grunderwerbsteuer in Höhe von 16.910 DM (2% aus 845.514 DM) fest, wobei es als Bemessungsgrundlage den Kaufpreis von 335.835 DM und anteilige Baukosten in Höhe von 509.679 DM ansetzte. Gegen diesen Steuerbescheid erhob der Kläger Einspruch mit dem Ziel, die Baukosten von 509.679 DM aus der Besteuerung herauszunehmen, das Finanzamt folgte dem in der Einspruchsentscheidung vom 25.06.1997 jedoch nicht.
Mit der vorliegenden Klage verfolgt der Kläger sein Begehren weiter. Seiner Auffassung nach sei Gegenstand des Erwerbsvorgangs das Grundstück in dem Zustand, den es zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hatte. Aus dem Kaufvertrag würde sich ergeben, welche Leistungen im K...