Sanierung muss Regeln der Technik erfüllen

Leitsatz

Bei gravierenden Mängeln der Bausubstanz entspricht nur eine dem Stand der Technik und den Regeln der Baukunst entsprechende Sanierung ordnungsgemäßer Verwaltung. Solche Sanierungen sind grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen.

Sachverhalt

Die Mitglieder einer WEG streiten darüber, in welcher Form eine Sanierung ausgeführt werden muss. Im 5. Geschoss befindet sich die Einheit Nr. 22, die früher als Trockenboden genutzt wurde. Der Eigentümer der Einheit ist berechtigt, diese zu Wohnzwecken auszubauen und von Teil- in Wohnungseigentum umzuwandeln. Dies sieht die Teilungserklärung vor.

Nach einem von der Eigentümerin der Einheit Nr. 22 eingeholten Sachverständigengutachten ist die Dach- und Deckenkonstruktion über dem 4. Obergeschoss mit Hausschwamm und sonstigen holzzerstörenden Pilzen befallen. Es wird eine Sanierung nach DIN 68800 Teil 4 i.V.m. dem WTA-Merkblatt Nr. 1-2-05/D empfohlen. Hingegen kommt der von der WEG beauftragte Sachverständige M zu dem Ergebnis, es lägen allenfalls leichte Schäden der Deckenkonstruktion vor. Die in dem anderen Gutachten empfohlenen Sanierungsmaßnahmen seien fachlich nicht auf das Notwendige beschränkt.

Vor diesem Hintergrund wurde auf der Eigentümerversammlung vom 22.9.2009 eine von der DIN 68800 abweichende Sanierung "gemäß den Vorgaben des Sachverständigen M" beschlossen. Diesen Beschluss hat die Eigentümerin der Einheit Nr. 22 angefochten.

Auf einer weiteren Eigentümerversammlung vom 7.7.2010 wurde ein Antrag der Eigentümerin der Einheit Nr. 22 abgelehnt, eine Instandsetzung und Sanierung der Geschossdecke über dem 4. Obergeschoss und des Dachstuhls nach den Vorgaben der DIN 68800 durchzuführen. Auch diesen Beschluss hat die Eigentümerin angefochten, verbunden mit dem Antrag, die übrigen Wohnungseigentümer zu einer Sanierung gem. DIN 68800 und – hilfsweise – nach gerichtlichem Ermessen dazu zu verpflichten, die notwendigen Sanierungsmaßnahmen nach den Anforderungen der genannten DIN-Norm auszuführen.

Der BGH stellt fest, dass bei Vorliegen gravierender Mängel der Bausubstanz eine Sanierung nur den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, die den allgemein anerkannten Stand der Technik sowie die Regeln der Baukunst beachtet. DIN-Normen tragen die Vermutung in sich, dass sie den Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik wiedergeben. Diese Vermutung kann jedoch entkräftet werden. DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter, die hinter den anerkannten Regeln der Technik zurückbleiben können, weil technische Entwicklung und wissenschaftliche Erkenntnis in einem ständigen Wandel begriffen sind.

Die übrigen Wohnungseigentümer bestreiten u.a. im Hinblick auf neuere – für den Sanierungsaufwand entscheidende – biologische Erkenntnisse über Holzschädlinge, dass die DIN 68800 (noch) die "allgemein anerkannten Konstruktionsgrundsätze" wiedergibt und stellen dies unter Sachverständigenbeweis. Der BGH verweist den Rechtsstreit daher an das Berufungsgericht zurück, damit dieses hierzu weitere Feststellungen treffen kann.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 24.5.2013, V ZR 182/12.