Normenkette
Kommentar
1. Entgegen der Vorinstanz wurde hier der Antrag des einen Eigentümers gegen den anderen auf Zustimmung zu fachgerechter Beseitigung von Feuchtigkeitsursachen und -schäden einschließlich des Pilzbefalls im Bereich des Gemeinschaftseigentums und zur Aufteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen für zulässig und begründet erachtet. Bei Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk (zwingendes Gemeinschaftseigentum) besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für eine solche Antragstellung, wenn der andere Miteigentümer als Antragsgegner seine Pflicht zur Mitwirkung und zur Beteiligung an den Kosten in Abrede stellt (vgl. BayObLG, NZM 1999, 767, 768). Ein solcher Antrag ist auch ausreichend inhaltlich bestimmt, wenn nach Antragsgegenstand grundsätzliche Entscheidung gefordert wird, dass Feuchtigkeitsschäden am Gemeinschaftseigentum und deren Ursachen beseitigt werden und entstehende Kosten nach dem für diese Anlage geltenden Schlüssel aufzuteilen sind. Die Zustimmung des Miteigentümers soll hier einen Eigentümerbeschluss ersetzen, der nach vorliegender Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung bei zwei Eigentümern nur einstimmig gefasst werden kann (vgl. auch BGH, ZMR 1997, 308/309; KG, ZMR 1997, 534/535). Über eine solche Entscheidung soll die notwendige Grundlage für die Feststellung der Schäden und die Sanierung des Gemeinschaftseigentums geschaffen werden (vgl. BayObLG, ZMR 2000, 39/40 und Beschluss vom 30.05.2000, Az.: 2Z BR 185/99). Sind Ursache und Umfang der Schäden geklärt, bedarf es weiterer Eigentümerbeschlüsse zur Konkretisierung der vorzunehmenden Maßnahmen und zur Aufbringung der Kosten.
Die Anspruchsberechtigung folgt aus § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG, wobei der begrifflichen Unterscheidung von Instandhaltung und Instandsetzung wegen der identischen Rechtsfolgen keine praktische Bedeutung zukommt (BGHZ 141, 224/228).
2. Im vorliegenden Fall wurde auch keine Gruppenverantwortlichkeit hinsichtlich des Altbaues und des neuen Anbaues ausdrücklich vereinbart. Gegen die Annahme einer fiktiven Realteilung des Grundstücks spricht hier auch die Tatsache, dass eine räumliche Trennung zwischen Altbau und Anbau nicht durchgeführt ist, da ein Wohnungseigentum sowohl im Alt- als auch im Neubau Räume zugeordnet erhielt.
3. Das Sanierungsverlangen des einen Eigentümers gegen den anderen kann auch nicht treuwidrig bzw. rechtsmissbräuchlich angesehen werden. Von einer mehr als hälftigen Zerstörung im Sinne des § 22 Abs. 2 WEG war ebenfalls nicht auszugehen. Maßgebend ist i.ü. hier auch der Wert des Gesamtgebäudes, nicht allein der des Altbaues, da dieser mit dem Anbau eine einheitliche Wohnanlage bildet (h.R.M.).
4. So wurde auch vom LG zu Recht der Antragsgegner verpflichtet, zuzustimmen, dass die Verwaltung einen Sachverständigen mit der Feststellung der Ursachen und des Umfanges der Feuchtigkeitsschäden, der Darstellung der zur Beseitigung erforderlichen Maßnahmen und der Schätzung der entstehenden Kosten beauftragt; dies alles ist Voraussetzung für die Durchführung einer sachgerechten Sanierung und entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 4 WEG.
Allerdings kann ein Gericht nicht bestimmte Fragen an einen Sachverständigen vorgeben; der Verwalter, der den Sachverständigen zu beauftragen hat, ist nicht am vorliegenden Verfahren beteiligt und kann daher auch nicht zur Erteilung eines bestimmten Gutachtensauftrags verpflichtet werden. Entscheidend ist vorliegend allein die Zuordnung der festgestellten Mängel zum Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum und die entsprechende Kostenverteilung zu anstehenden Sanierungsverpflichtungen. Über die Vergabe der erforderlichen Sanierungsarbeiten kann erst entschieden werden, wenn die Schäden am Gemeinschaftseigentum festgestellt sind und Klarheit über die Möglichkeiten ihrer Beseitigung besteht. Solange die durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen nicht hinreichend bestimmt sind, besteht eine Zustimmungsverpflichtung von Eigentümern in Antragsgegnerschaft nicht (BayObLG, NZM 1999, 767/768). Konkret zu beschließende und durchzuführende Maßnahmen müssen dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen entsprechen; dies bedeutet, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass aber andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden; deshalb sind i.d.R. vor Vergabe eines größeren Auftrages Alternativ- oder Konkurrenzangebote einzuholen (vgl. BayObLG, ZMR 2000, 39/40).
Die Antragsgegnerseite war deshalb nicht verpflichtet, der Erhebung von nicht näher konkretisierten ggf. notwendigen Sonderumlagen durch die Verwaltung zuzustimmen; über die Finanzierung der durchzuführenden Maßnahmen kann erst entschieden werden, wenn die Höhe der zu erwartenden Kosten zumindest abschätzbar ist; dies trifft nach derzeitigem Verfahrensstand allenfalls für die Gutachterkosten zu.
5. In allen Rechtszüge...
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