Alexander C. Blankenstein
Ist der Fälligkeitszeitpunkt wie in aller Regel in der Gemeinschaftsordnung oder aber durch Beschluss nach dem Kalender bestimmt oder bestimmbar, gerät der Wohnungseigentümer auch ohne Mahnung in Verzug, wenn er zu dem entsprechenden Zeitpunkt keine Zahlungen leistet. Einer Mahnung bedarf es hingegen, wenn der Fälligkeitszeitpunkt nicht ausdrücklich bestimmt ist. Die Mahnung hat durch den Verwalter als gesetzlichen Vertreter der Eigentümergemeinschaft zu erfolgen.
Kein Ausschluss von Versammlungsteilnahme
Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.
4.1 Verzugsschaden
Grundsätzlich hat der betreffende Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft gemäß § 280 Abs. 1 i. V. m. §§ 280 Abs. 2, 286 BGB den durch den Zahlungsverzug entstandenen Schaden zu ersetzen. Hierzu gehören die Mahnkosten, hierzu gehören jedoch auch die Kosten eines Rechtsanwalts, sofern dieser mit der Geltendmachung der rückständigen Zahlungen beauftragt ist. Weiter sind die rückständigen Beiträge zu den Hausgeldern oder einer beschlossenen Sonderumlage ab Verzugseintritt jährlich mit 5 % über dem jeweils geltenden Basiszinssatz nach § 247 BGB zu verzinsen.
Zinshöhe
Höhere Zinsen kann die Eigentümergemeinschaft nur dann beanspruchen, wenn beispielsweise durch entsprechende Kreditaufnahme ein höherer Schaden nachgewiesen werden kann. Die Zinshöhe im Fall des Zahlungsverzugs kann selbstverständlich im Wege der Vereinbarung festgelegt werden. Oftmals enthält bereits die Gemeinschaftsordnung entsprechende Bestimmungen. Die Wohnungseigentümer haben hingegen keine Kompetenz zur mehrheitlichen Beschlussfassung über einen höheren als den gesetzlichen Zinssatz.
4.2 Zwangsvollstreckung
Sollten Zahlungsaufforderung bzw. Mahnung erfolglos bleiben, kann gegen den betreffenden Wohnungseigentümer entweder das Mahnverfahren oder sogleich ein Klageverfahren vor dem Amtsgericht anhängig gemacht werden.
Liegt sodann ein entsprechender Titel, also ein rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid oder ein rechtskräftiges gerichtliches Urteil vor, kann die Eigentümergemeinschaft gegen den säumigen Wohnungseigentümer Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in dessen bewegliches und unbewegliches Vermögen einleiten. Bei der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen kommen die Zwangssicherungshypothek, die Zwangsverwaltung und die Zwangsversteigerung in Betracht. Soll die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums betrieben werden, bedarf es entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Die Zwangsversteigerung verursacht der betreibenden Eigentümergemeinschaft nämlich zunächst erhebliche Kosten in Form von Vorschüssen für den Sachverständigen, der den Verkehrswert der Sondereigentumseinheit festlegt.
Hierbei wird es sich jedenfalls in aller Regel nicht um eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung handeln, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden ist. Die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens dürfte daher in aller Regel nicht mehr von den eigenständigen Befugnissen des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gedeckt sein, sodass es einer Beschlussfassung bedarf.
Hausgeldansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden
Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden, das von einem Dritten gegen einen Wohnungseigentümer geführt wird. Hierfür bedarf es keiner vorherigen Beschlussfassung, da der Verwalter hierzu nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet ist und im Übrigen der Gemeinschaft auch keinerlei Kosten entstehen.
4.3 Versorgungssperre
Ein äußerst wirkungsvolles aber auch reichlich umständliches Mittel zur Sanktionierung zahlungsunwilliger Wohnungseigentümer ist die Zurückbehaltung von Versorgungsleistungen seitens der Eigentümergemeinschaft. Die weitere Versorgung des betreffenden Raumeigentums mit Strom, Wasser und Wärmeenergie wird also eingestellt. Grundlage hierfür bildet das der Eigentümergemeinschaft zustehende Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB. Voraussetzung einer derartigen Versorgungssperre ist jedoch, dass sich der betreffende Wohnungseigentümer in erheblichem Verzug mit der Zahlung von Hausgeldern in Rückstand befindet. Des Weiteren gebietet es die Treuepflicht innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, eine derartige Versorgungssperre zunächst anzudrohen.
Vermietetes Sondereigentum
Ist das Sonder- oder Teileigentum des zahlungsunwilligen Eigentümers vermietet, ist umstritten, ob gegenüber dem Mieter eine Versorgungssperre durchgesetzt werden kann. Das OLG Köln hat dies als verbotene Eigenmacht angesehen. Dies ist allerdings zu verneinen, weil der betroffene Wohnungseigent...