Schadenersatzanspruch einzelner Bauherren (einer WE-Gemeinschaft) wegen eines behebbaren Gemeinschaftseigentums-Mangels in Höhe der gesamten Mängelbeseitigungskosten (nicht nur anteilig)!

Normenkette

§ 635 BGB

Kommentar

Der Schadenersatzanspruch nach § 635 BGB, der einzelnen Bauherren einer Bauherrengemeinschaft wegen eines behebbaren Mangels am Gemeinschaftseigentum zusteht, ist auf den Ersatz der gesamten Sanierungskosten gerichtet, die zur Mängelbeseitigung erforderlich sind. Dies gilt auch für die Haftung des Architekten wegen fehlerhafter Planung oder Bauaufsicht.

Die WE-Gemeinschaft hatte hier auch beschlossen, gegen den Architekten Schadenersatzansprüche geltend zu machen (wegen Mängeln am Bodenaufbau und der Entwässerung der Balkone und Terrassen sowie an der Abdichtung der Tiefgarage). Ein solcher Anspruch ist nicht auf eine entsprechende Miteigentumsquote beschränkt. Es kommt auch nicht darauf an, ob sich ein Mangel auf das Sondereigentum eines Klägers besonders auswirkt. Im Werkvertragsrecht gilt nicht die Quotenbeschränkung wie im Kaufrecht von Wohnungseigentum. Insoweit wird auch bei Errichtung von Wohnungseigentum im Bauherrenmodell vom Unternehmer und auch Architekten mangelfreie Erfüllung eines Vertrages in Bezug auf das gesamte Gebäude geschuldet. Auch insoweit kann ein Schadenersatzanspruch an die Stelle eines Erfüllungs- oder primären Gewährleistungsanspruches treten, wenn sich Fehler in Mängeln des Bauwerkes manifestiert haben und deshalb eine Nachbesserung nicht mehr möglich ist. Auch der Architekt hat deshalb einzelnen Bauherren die gesamten Kosten zu ersetzen, die zur Behebung des Mangels erforderlich sind (wie Bärmann/Pick/Merle, 7. Aufl., § 21 Rn. 14 u. 17 sowie Ganten in Festschrift für Bärmann und Weitnauer, Seiten 269, 281 und 284; a.A. Weitnauer, 8. Aufl., Anhang § 8 Rn. 72; Staudinger/Bub, § 21 WEG, Rn. 286-288; Wenzel, in Immobilienrecht 1998, Hrsg. Hagen/Brambring, Seiten 51 u. 55). Wohnungseigentümer sind also auch hinsichtlich sekundärer Gewährleistungsansprüche nach Werkvertragsrecht nicht nur Teilgläubiger (im Sinne der Meinung des Berufungsgerichts). Bei dem auf die Erstellung von Wohnungseigentum gerichteten Werkvertrag ist ein Ungleichgewicht bereits im Verhältnis der ursprünglichen Erfüllungsansprüche angelegt: Während ein Auftragnehmer seine Werkleistungen in Bezug auf das gesamte Bauwerk schuldet, wird der Auftraggeber nur anteilig verpflichtet. Kommt dieses Ungleichgewicht auch beim Schadenersatzanspruch zum Tragen, so verwirklicht sich damit das vertragliche Risiko, dass der Auftragnehmer mit dem auf die Erstellung von Wohnungseigentum zielenden Werkvertrag eingegangen ist (Ganten, Seite 285). Der werkvertragliche Schadenersatzanspruch ist damit von der Erfolgshaftung des Auftragnehmers geprägt (anders als im Kaufrecht).

Antragsgemäß wurde damit der Beklagte zur Zahlung an die "WE-Gemeinschaft" verurteilt.

Link zur Entscheidung

( BGH, Urteil vom 25.02.1999, VII ZR 208/97, ZMR 7/1999, 489 = NZM 12/1999, 564)

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