Schadensersatzanspruch bei verspäteter Vorlage der Jahresabrechnung

Leitsatz

Verneinter Schadensersatzanspruch eines Eigentümers gegen den Verwalter wegen verspäteter Vorlage der Jahresabrechnung mangels schuldhaften Verzugs

Normenkette

§ 28 WEG; §§ 280 Abs. 2, 286, 556 Abs. 3 Satz 2 BGB

Kommentar

1. Ein Schadensersatzanspruch aufgrund verspäteter Abrechnung des WEG-Verwalters mit dem Argument, dass damit der vermietende Wohnungseigentümer erst nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB in der Lage ist, gegenüber seinem Mieter abzurechnen, besteht zumindest dann nicht, wenn sich der WEG-Verwalter nicht in schuldhaftem Verzug befindet. Vorliegend wurde mangels einer Mahnung (als Verzugsbegründungsvoraussetzung) der Schadensersatzanspruch des vermietenden Eigentümers zurückgewiesen.
2. Auch wenn nach Grundsatzentscheidung des BGH v. 2.6.2005 (V ZB 32/05, ZMR 2005, 547 = NZM 2005, 543) Vertragspartner des Verwalters zwar nicht mehr die einzelnen Wohnungseigentümer sind, sondern der Verband, entfaltet ein Verwaltervertrag dennoch Schutzwirkung zu Gunsten der einzelnen Eigentümer, sodass sich diese wegen eines Schadens, der ihnen durch eine Pflichtverletzung des Verwalters entstanden ist, von diesem Ersatz verlangen können (OLG Düsseldorf, WuM 2006, 639 = IMR 2007, 25 mit zustimmender Anmerkung von Wenzel).
3. Vorliegend hatte der in Anspruch genommene Verwalter nach einem Verwalterwechsel allerdings erst "verspätet" Abrechnungen erstellen und zur Beschlussfassung vorlegen können. Auch in der Übernahme der Verpflichtung, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen, sobald die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen vorlägen, stellt sich nicht als Übernahme einer Verantwortung für mietrechtliche Verspätungsfolgen dar. Das könnte nur dann anders beurteilt werden, wenn das spezielle Problem des Antragstellers als Vermieter zur Sprache gebracht worden wäre und der Verwalter in Antragsgegnerschaft daraufhin die unverzügliche Abrechnung zugesagt hätte, was vorliegend nicht geschehen ist.
4. Schuldhafter Verzug eines Verwalters entsteht auch nicht dann, wenn ein professioneller Verwalter Kenntnis der Nebenkostenabrechnungsfristen eines Vermieters gehabt haben sollte.

Anmerkung

Selbst bei einer unterstellten verzugsbegründenden Mahnung des Eigentümers gegenüber dem Verwalter kann es m. E. Fälle geben, einen "schuldhaften" Verzug des Verwalters zu verneinen. Gerade bei einem Verwalterwechsel und einer verspäteten Übergabe der Verwaltungsunterlagen an den neu bestellten Verwalter (einschließlich aller für eine Abrechnung erforderlichen Unterlagen) kann es für den neubestellten Verwalter bei unterstellter eigener Abrechnungspflicht des Vorjahres u. U. unmöglich sein, innerhalb von etwa max. 6 Monaten nach Ablauf eines Geschäftsjahrs (so die h. M.) eine korrekte Abrechnung zu erstellen. Nur bei schuldhaftem Verzug sind hier etwaige Schadensersatzansprüche gegen einen zur Abrechnung verpflichteten neu bestellten Verwalter denkbar und geltend zu machen.

Zu Recht weist Riecke in seiner Anmerkung auch nochmals darauf hin, dass eine wohnungseigentumsrechtliche Abrechnung nicht unbedingt Voraussetzung der korrekten Mietnebenkostenabrechnung eines Vermieters sein muss. Der Vermieter hat hier primär eigene Verpflichtungen, seinem Mieter gegenüber fristgemäß Nebenkosten (evtl. "vorläufig") abzurechnen, selbst wenn die Gemeinschaft noch keine WEG-Abrechnung endgültig und verbindlich beschlossen haben sollte. Auch etwaige unterschiedliche Kostenverteilungsschlüssel zwingen oftmals einen vermietenden Eigentümer dazu, eigenständig nach mietvertraglich vereinbartem Schlüssel umzurechnen. Sicher ist die Nebenkostenabrechnungsarbeit des Vermieters nicht unerheblich erschwert, wenn die Gemeinschaft nicht zuvor die wohnungseigentumsrechtliche Abrechnung genehmigt hat. In diesem Fall muss sich der Vermieter selbst durch Einsichtnahme in die Gemeinschaftsunterlagen die notwendigen Informationen für die erforderliche Nebenkostenabrechnung mit seinem Mieter holen. Ergibt sich aus der späteren genehmigten Einzelabrechnung nach WEG eine saldierte Nachzahlungsschuld oder auch ein Wohngeldüberschussguthaben, muss der Eigentümer grds. auch seine Nebenkostenabrechnung korrigieren und den tatsächlichen Zahlungspflichten – im Mietrecht u. U. hinsichtlich einzelner Positionen in geforderter abgegrenzter Form – vornehmen. Beim "ganz normalen" Einzelabrechnungssaldo (ohne Eigentümer- bzw. Vermieterwechsel) sollte allerdings nicht von "Abrechnungsspitze" (im Sinne der BGH-Rechtsprechung) gesprochen werden.

In einer WEG-Abrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnungen) muss auch nicht unbedingt von wohnmietrechtlich umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten (Betriebskosten) gesprochen werden, auch wenn hier einige WEG-Abrechnungsprogramme diese Differenzierung m. E. ohne Not – wenn auch im vielfach erwünschten Sinne vieler vermietender Eigentümer in einer Gemeinschaft – so darstellen. Einige umstrittene Literaturstimmen zu diesem Thema und auch das Ergebnis vorstehender Problematik bestätigender Gerichtsentscheidungen hat ausdrücklich Riecke in...