Schadensersatzanspruch des Mieters bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

1 Leitsatz

Wird eine wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung nach Auszug des Mieters vom Vermieter nicht genutzt, muss der Vermieter plausibel und substanziiert darlegen, warum seine Angaben im Kündigungsschreiben dennoch zutreffend waren.

2 Normenkette

§§ 280 Abs. 1, 249 ff., 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

3 Das Problem

Kündigt der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs, obwohl ihm bekannt ist, dass ein solcher nicht gegeben ist, liegt der strafrechtliche Tatbestand des Betrugs vor. Ferner kann der Mieter vom Vermieter Schadensersatz wegen positiver Vertragsverletzung verlangen, u. a. Ersatz aller mit dem Umzug im Zusammenhang stehenden Kosten, Mehrkosten (Mietdifferenz) für die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung, Kosten des Maklers für die Anmietung einer Ersatzwohnung, Ersatz von Gerichts- und Anwaltskosten. Dabei liegt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass tatsächlich kein Selbstnutzungswille des Vermieters bestand, beim Mieter.

4 Die Entscheidung

Allerdings hat der Vermieter nach einem neuen Urteil des AG Leipzig plausibel und substanziiert darzulegen, warum seine Angaben im Kündigungsschreiben zutreffend waren, wenn Indizien vorliegen, aus denen sich das Fehlen des Selbstnutzungswillens herleiten lässt, z. B. der nicht erfolgte Einzug des Vermieters, Handlungen, die einen Verkauf der Immobilie vorbereiten, wie die Durchführung von Besichtigungsterminen und der Verkauf der Wohnung an Dritte. In diesem Fall darf sich der Vermieter nicht darauf beschränken, eine entsprechende Behauptung des Mieters, der Eigenbedarf sei vorgetäuscht, schlicht zu bestreiten, da Verdachtsmomente für ein Vorschieben des Eigenbedarfs gegeben sind, wenn der Vermieter den in der Kündigung behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substanziiert und plausibel, d. h. "stimmig" darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen.

Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestanden hat. Kommt der Vermieter seiner besonderen Darlegungslast in derartigen Fällen nicht nach, z. B. durch die bloße Behauptung, die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wurde, hätte es sich eben kurzfristig "anders überlegt", ist die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung – hier das Vortäuschen eines nicht bestehenden Eigenbedarfs – als unstreitig zu behandeln.

5 Entscheidung

AG Leipzig, Urteil v. 4.3.2021, 166 C 2930/19