Schäden durch Instandsetzungsarbeiten

Leitsatz

Schadenersatzansprüche für Folgeschäden im Sondereigentum aufgrund mangelhafter Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum

Normenkette

§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, § 254 BGB, § 278 BGB, § 831 BGB

Kommentar

1. Werden erforderliche Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum von den Wohnungseigentümern nicht oder verspätet ausgeführt, kann dies Schadenersatzansprüche eines Wohnungseigentümers wegen dadurch verursachter Schäden an seinem Sondereigentum begründen. Voraussetzung ist aber ein Verschulden der Wohnungseigentümer (h. M.).

2. Es ist in erster Linie die Pflicht des Verwalters, gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu treffen, während es Sache der Eigentümer selbst ist, für die Beseitigung von Mängeln zu sorgen. Die Verpflichtung des Verwalters beschränkt sich deshalb grundsätzlich darauf, Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Eigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Nur bei Verletzung dieser zwingenden Pflichten könnte auch eine Haftung des Verwalters aus positiver Vertragsverletzung (= Schlechterfüllung) des Verwaltervertrages bestehen (auch für Sondereigentumsfolgeschäden).

Vorliegend wurde ein Verschulden des Verwalters zu Recht durch das Landgericht verneint.

3. Entstehen am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers Schäden aufgrund einer nicht fachgerechten Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch das von den Wohnungseigentümern beauftragte Sanierungsunternehmen, so haften die übrigen Wohnungseigentümer für das Verschulden dieses Unternehmens als ihres Erfüllungsgehilfen ( § 278 BGB). Der geschädigte Wohnungseigentümer hat sich dieses Verschulden aber ebenfalls als Mitverschulden grundsätzlich entsprechend der Größe seines Miteigentumsanteils anrechnen zu lassen.

Für eine Haftung des Verwalters aus Grundsätzen eines Auswahlverschuldens ( § 831 BGB) waren keine Anhaltspunkte ersichtlich bzw. vorgetragen. Erfüllungsgehilfe des Verwalters war das Sanierungsunternehmen nicht. Dieses war allein von den Wohnungseigentümern beauftragt, sodass auch nur vertragliche Beziehungen zwischen dem Sanierungsunternehmen und den Eigentümern bestanden.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 21.05.1992, 2Z BR 6/92= BayObLG Z 1992 Nr. 31 = ZMR 8/92, 352 = DWE 3/92, 116 = NJW-RR 92, 1102)

Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer