Scheineigentümer (mit alleinigem Bucheigentum im Anschluss an nichtigen Erwerbsvertrag) kann geleistete Wohngeldzahlungen von der Gemeinschaft aus Bereicherungsrecht zurückfordern

Normenkette

§ 16 Abs.2 WEG, § 28 Abs.5 WEG; § 404 BGB, § 812 BGB, § 894 BGB; § 325 ZPO

Kommentar

1. Der Antragsgegner erwarb von Streithelferseite 1994 eine zu errichtende Wohnung, die er im April 1995 bezog. Die Baubeschreibung, über deren Inhalt sich die Erwerbsvertragsparteien einig waren, wurde nach beiderseitigem Verzicht nicht verlesen, im Erwerbsvertrag lediglich auf diese Baubeschreibung verwiesen. Notariatsangestellten wurde Vollmacht zum weiteren Vollzug des Vertrages erteilt. Nach Bemerken des Beurkundungsmangels seitens des Urkundsnotars hinsichtlich der Baubeschreibung wurde im Mai 1995 der Ursprungsvertrag nochmals wiederholt, wobei diesmal die Baubeschreibung vollständig verlesen wurde. Der Erwerber (Antragsgegner) genehmigte jedoch diesen Vertrag nicht; dennoch ließ das Notariat in Vertretung die Auflassung im August 1995 erklären, so dass nachfolgend der Antragsgegner auch in das Grundbuch eingetragen wurde.

Anschließend forderte der Erwerber (Antragsgegner) vom Veräußerer (Streithelfer) Rückzahlung des bis dato geleisteten Teilkaufpreises Zug um Zug gegen Rückgabe der Wohnung. In diesem Zivilstreit erklärte die Verkäuferseite hilfsweise die Aufrechnung mit einer Gegenforderung, mit der sie einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung abzüglich von Antragsgegnerseite geleisteter Wohngelder geltend machten.

Ansprüche des Verkäufers wurden rechtskräftig zurückgewiesen, da der Kaufvertrag wegen Beurkundungsmängeln von Anfang an unwirksam war und sich die Unwirksamkeit auch auf die im Vertrag enthaltene Auflassungsvollmacht bezog. Auch ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung wurde aufgrund der Weigerung des Veräußerers, die Wohnung zurückzunehmen, rechtskräftig verneint.

In diesem Verfahren beantragte nun die Gemeinschaft aus der Jahresabrechnung 1997 eine Wohngeldnachzahlung in Höhe von DM 5.545,--, während der Antragsgegner im Wege eines Widerantrags Rückzahlung unstreitig gezahlter Wohngelder in Höhe von gesamt DM 16.643,- forderte.

Die Rückforderung wurde vom Senat für begründet erachtet.

2. Abrechnungsbeschlüsse führten vorliegend nicht zu einer Bindung des Antragsgegners, da dieser nicht Wohnungseigentümer, sondern nur Bucheigentümer war. Beschlüsse entfalten grundsätzlich nur Wirkung für und gegen die bei Beschlussfassung eingetragenen Wohnungseigentümer (BGH, ZWE 2000, 29, 32); weitere Voraussetzung ist jedoch, dass die Eintragung im Grundbuch richtig ist und die formelle Rechtslage der materiellen Rechtslage entspricht. So ist auch anerkannt, dass § 16 Abs.2 WEG weder direkt noch analog auf "werdende" Eigentümer Anwendung findet (BGH, NJW 1989, 2697, 2698). Selbst im Falle der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB ergeben sich aufgrund der Rückabwicklung eines solchen Vertrags keine Ansprüche gegen einen Bucheigentümer (BGH, NJW 1994, 3352, 3353). Nichts anderes kann für Bucheigentümer gelten, die aufgrund nichtiger Auflassung unrichtig in das Grundbuch eingetragen wurden und damit zu keinem Zeitpunkt materiell rechtlich Eigentum erlangten. Die Nichtigkeit des Kaufvertrages wegen Formmangels gem. § 313 BGB aufgrund fehlender Nichtverlesung eines wesentlichen Teils des Kaufvertrags hat hier auch die Auflassungsvollmacht ergriffen (BGH, NJW-RR 1989, 1099, 1100). Vorliegend hat der Erwerber (Antragsgegner) zu keinem Zeitpunkt eine Eigentümerstellung erlangt.

Damit wurde die Gemeinschaft (Antragstellerin) verpflichtet, dem Antragsgegner die geltend gemachten Wohngelder in Höhe von DM 16.643,-- aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückzuzahlen; dessen Zahlungen erfolgten ohne Rechtsgrund, da hier die §§ 16 Abs.2 und 28 Abs.5 WEG weder direkt noch analog Anwendung finden. Insoweit ist auch nicht § 814 BGB zu Gunsten der Antragsteller anwendbar (fehlende Kenntnis vom Nichtbestehen einer Schuld).

Die Wohngeldzahlung ergibt sich auch nicht aus dem Erwerbsvertrag im Sinne eines Vertrages zu Gunsten Dritter. In richtiger Auslegung des Vertrages ergab sich hier kein unmittelbarer Rechtserwerb der Gemeinschaft entgegen § 329 BGB. Im übrigen führte die Nichtigkeit des Erwerbsvertrags hinsichtlich des formbedürftigen Teils gem. § 139 BGB auch zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts im übrigen (rechtliche Einheit).

Der Bereicherungsanspruch des Erwerbers gegen die antrag-stellende Gemeinschaft war im vorliegenden Fall auch nicht durch erklärte Aufrechnung gem. den §§ 387, 389 BGB erloschen, da der Gemeinschaft auch aus abgetretenem Recht keine aufrechenbaren Gegenansprüche (nach Abtretung durch den Veräußerer) zustanden.

Im Bereicherungsrecht gibt es nun aufgrund der Anwendung der Saldotheorie nur einen einheitlichen Bereicherungsanspruch; im Falle der Nichtigkeit wird durch Vergleich der durch den Bereicherungsvorgang hervorgerufenen Vor- und Nachteile ermittelt, für welchen Beteiligten sich ein Überschuss ergibt:; dieser Beteiligte ist dann Gläubiger eines einheitlichen von vorneherein durch Abzug der ihm zugeflossenen Vorteile beschränkten Bereicherungsanspruchs (vgl. BGH, NJW 1995, 454, 455; 1993...