Schlampiger Verwalter muss Kosten für ungültige Abrechnung tragen

Leitsatz

Wird ein Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung für ungültig erklärt, weil der Verwalter eine nicht ordnungsmäßige Abrechnung zur Beschlussfassung vorgelegt hat, kann es angemessen sein, ihm unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Verletzung vertraglicher Verpflichtungen jedenfalls einen Teil der Kosten aufzuerlegen.

Fakten:

Eine Jahresabrechnung ist nur dann ordnungsgemäß, wenn sie alle in dem betreffenden Abrechnungsjahr vorgenommenen Ausgaben und empfangenen Einnahmen erfasst und gegenüberstellt. Gleiches gilt für die Einzelabrechnungen. Guthaben oder Fehlbeträge aus den Vorjahren sind nicht Bestandteile der Jahreseinzelabrechnungen, können aber zur Information und Erinnerung mitgeteilt werden. Ein derartiges Abrechnungswesen ist nur dann übersichtlich und korrekt, wenn alle Zahlungen eines Wohnungseigentümers, die während eines Abrechnungsjahres eingehen, unabhängig von der Frage der Anrechnung als Einnahmen in diesem Jahr verbucht werden. Eine Abrechnung, die Wohngeldvorschüsse nicht ausweist und Fehlbeträge aus den Vorjahren in das Abrechnungsergebnis einbezieht, ist nicht ordnungsmäßig. Enthält eine Abrechnung so viele Mängel und Lücken, dass die ordnungsmäßigen Teile für sich allein keine hinreichende Aussagekraft mehr haben, ist der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären. Weist nun eine Jahresabrechnung eklatante Mängel auf, ist es nur konsequent, wenn den Verwalter als Verursacher dieser Mängel auch eine Kostentragungspflicht trifft.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 17.06.2003, 2Z BR 110/02

Fazit:

Die Entscheidung entspricht der ganz herrschenden Meinung zu dieser Frage.