Schleswig-Holsteinisches OLG Beschluss vom 03.09.2004 - 2 W 90/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Bestimmung über die Nutzung von Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Leitsatz (amtlich)

1. Die in der Teilungserklärung enthaltene Bestimmung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen zur Hausmeisterwohnung enthält eine nutzungsbeschränkende Zweckbestimmung, der Vereinbarungscharakter zukommt. Eine endgültige Aufhebung oder Änderung dieser Zweckbestimmung ist grundsätzlich nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich.

2. Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluss einen vorübergehenden abweichenden Gebrauch der Räume beschließen, sofern dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

3. Ein nichtiger Wohnungseigentümerbeschluss kann nach § 140 BGB umgedeutet werden. Das gilt auch dann, wenn die Nichtigkeit des Beschlusses gerichtlich festgestellt ist. Dieser Feststellung kommt nur eine deklaratorische Bedeutung zu.

Normenkette

WEG § 10 Abs. 1 S. 2, Abs. 2, § 15 Abs. 1; BGB § 140

Verfahrensgang

LG Flensburg (Beschluss vom 17.04.2003; Aktenzeichen 5 T 167/99)

AG Niebüll (Aktenzeichen 14-II 36/93)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Antrag zu 2. als zur Zeit unbegründet abgelehnt wird.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde haben die Beteiligten zu 1) zu tragen.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beträgt 30.806,14 EUR.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1) sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft der eingangs genannten Anlage. Diese umfasst u.a. 47 Eigentumswohnungen und gem. Teil I §§ 1 und 3 Abs. 1 b der Teilungserklärung vom 9.7.1969 (TE) im Kellergeschoss eine Hausmeisterwohnung, die zum Gemeinschaftseigentum gehört. Sie besteht nach dem Aufteilungsplan aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer, Küche, Bad und Flur mit einer Gesamtfläche von 68,71 m2. Seit 1970 wurde sie von dem Hausmeisterehepaar W. bewohnt. In der Nacht zum 18.8.1985 kam es nach heftigen Regenfällen zu einer Überschwemmung des gesamten Kellergeschosses einschließlich der Hausmeisterwohnung, die nahezu ihr gesamtes Inventar beschädigte und sie zeitweise unbewohnbar machte. Die Eheleute W. verließen sie und haben sie nicht wieder bezogen. Auch in den Jahren 1990, 1991, 1993, 1994, 1995 und 1997 kam es zu gleichartigen Überschwemmungen im Kellerbereich. Die von der Gemeinschaft hiergegen ergriffenen Maßnahmen blieben wirkungslos.

In der Versammlung vom 22.4.1986 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dem Hausmeisterehepaar W. zum 31.5.1986 zu kündigen. Ferner heißt es unter TOP 8 des Protokolls:

"Herr R. stellt den Antrag, dass die im Kostenanschlag bezeichnete Fläche (ehemalige Hausmeisterwohnung mit Vorflur, Elektroraum und Müllkeller) mit Fliesen auszulegen ist und dass das Angebot der Firma X. zum Gesamtpreis von 13.298,78 DM angenommen werden soll. Bei der Vergabe des Auftrages soll beachtet werden, dass ein Wasserabfluss in 2 Räumen eingebaut wird.

Der Antrag wird einstimmig mit allen anwesenden und vertretenen Stimmen angenommen.

Weiter wird darüber diskutiert, was mit den Räumen geschehen soll. Die Verwaltung schlägt vor, den ehemaligen Müllcontainerraum mit wenigen Mitteln zum Fahrradkeller auszubauen, evtl. Einbau einer Sauna.

Die Frage des Einbaus einer Sauna wird zunächst aufgeschoben. Über die Verwendung des ehemaligen Schlafraumes der Hausmeisterwohnung soll in der nächsten Versammlung entschieden werden.

Es wird der Antrag gestellt, die Versammlung möge genehmigen, den bisherigen Raum für den Müllcontainer mit einem Nebengelass zum Fahrradkeller auszubauen und 2 Räume der ehemaligen Hausmeisterwohnung mit der Toilette zusammen einem Hausmeister zur Verfügung zu stellen. Über den Umfang der Zur-Verfügung-Stellung entscheidet der Beirat zusammen mit dem Verwalter.

Über die Nutzung der beiden anderen Räume soll in einer späteren Versammlung entschieden werden. Als Interimslösung kann der Beirat bestimmen.

Bei 19/1000 Anteil Gegenstimmen wurde der Antrag angenommen."

In einem ArbGprozess einigten sich die Eheleute W. und die Wohnungseigentümergemeinschaft dahin, dass das Arbeitsverhältnis zum 30.6.1986 beendet wurde. Der Beteiligte zu 2) ließ 1986 in Abstimmung mit den Beteiligten zu 3) in der Hausmeisterwohnung folgende Baumaßnahmen ausführen: Der Boden wurde mit Gefälle verfliest und mit mehreren Sielen versehen, die Küchentür wurde von der Wohnzimmerseite auf die Schlafzimmerseite verlegt, im Wohnzimmer wurde ein Podest errichtet, das mit Waschmaschine und Wäschetrockner im Münzautomatenbetrieb versehen wurde, die Küchenwände wurden nach Entfernung der Einbauteile verfliest und die Elektroanschlüsse stillgelegt, für den Fahrstuhl wurde zum Preis von 6.702,06 DM ein Notrufsystem installiert, weil ein Hausmeister nicht mehr durchgehend anwesend war. Ferner wurde der Stromzähler für die Hausmeisterwohnung abgeklemmt und die Leitungen für die Hausmeisterwohnung an den Gemeinschaftszähl...