Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache: Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums-Bruchteils an den Ehepartner vor rechtskräftiger Scheidung
Verfahrensgang
LG Lübeck (Aktenzeichen 7 T 242/93) |
AG Bad Schwartau |
Tenor
Der angefochtene Beschluß wird geändert.
Die Zwischenverfügung des Amtsgerichts vom 16. Dezember 1992 wird aufgehoben, soweit darin die Veräußerungsgenehmigung der Verwalterin – … Grundstücks- und Verwaltungsgesellschaft mbH, … – verlangt wird.
Gründe
Die Beteiligten sind je zur Hälfte Miteigentümer des eingangs bezeichneten Wohnungseigentums. Als Inhalt des Sondereigentums ist im Grundbuch eingetragen, daß u. a. der Wohnungs- und Teileigentümer zur Veräußerung (Ausnahmen: Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung, durch den Konkursverwalter, an Ehegatten, Verwandte gerader Linie oder zweiten Grades in der Seitenlinie) der Zustimmung des Verwalters bedarf.
Die Beteiligten haben im gerichtlichen Vergleich vom 16. Dezember 1992 – 125 F 27/89 AG Lübeck – vereinbart, daß der Beteiligte zu 1) den ihm gehörenden hälftigen Miteigentumsanteil auf die Beteiligte zu 2) überträgt, und die Auflassung erklärt. Im selben Termin wurde das Scheidungsurteil verkündet und durch Rechtsmittelverzicht rechtskräftig.
Unter dem 17. Februar 1993 hat der Notar gemäß § 15 GBO beantragt, die Eigentumsänderung in das Grundbuch einzutragen. Das Amtsgericht hat durch Zwischenverfügung den Beteiligten unter anderem aufgegeben, die Veräußerungsgenehmigung der Verwalterin nachzureichen. Der hiergegen gerichteten Erinnerung haben Grundbuchrechtspfleger und -richter nicht abgeholfen. Das Landgericht hat die als Erinnerung geltend; Beschwerde zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, das Zustimmungserfordernis sei eine Verfügungsbeschränkung im Sinne des § 878 BGB, die mit Rechtskraft der Ehescheidung einsetze. Unter dem Begriff „Ehegatte” sei nämlich nach dem zivilrechtlichen und allgemeinen Sprachgebrauch nicht der geschiedene Ehegatte zu verstehen. Da die volle Verfügungsbefugnis grundsätzlich noch im Zeitpunkt der Eintragung bestehen müsse und auch ein Antrag gemäß § 878 BGB nicht vor Rechtskraft des Scheidungsurteils gestellt worden sei, müsse die Verwalterin der Veräußerung zustimmen.
Gegen diesen Beschluß, auf den zur weiteren Sachdarstellung verwiesen wird … richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten, mit der sie geltend machen, insbesondere angesichts des Grundsatzes der freien Veräußerlichkeit des Wohnungseigentums sei nicht zu unterscheiden, ob die Veräußerung unter verheirateten oder geschiedenen Ehegatten erfolge.
Die nach § 78 GBO zulässige weitere Beschwerde ist begründet.
Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 78 GBO, § 550 ZPO).
Die Auslegung des Begriffs „Ehegatte” im Rahmen der im Wohnungsgrundbuch eingetragenen Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG, die vom Rechtsbeschwerdegericht voll überprüfbar ist und auch selbständig vorgenommen werden kann (Weitnauer, 7. Aufl., § 10 WEG Rdnr. 14 g), ist zu sehr dem Begriff verhaftet und wird dem Sinn der Regelung nicht gerecht. Auch Grundbucheintragungen sind nicht nur nach dem Wortlaut, sondern auch nach dem Sinn der Erklärung (§ 133 BGB) auszulegen, allerdings wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung im objektiven Sinne ergibt (Horber/Demharter, 19. Aufl., § 19 GBO Anm. 8 b m. w. N.). Durch das Zustimmungsbedürfnis nach § 12 Abs. 1 WEG soll den Wohnungseigentümern eine Möglichkeit geboten werden, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen (Weitnauer, 7. Aufl., § 12 WEG RdNr. 1). Die ausnahmsweise Befreiung vom Zustimmungserfordernis zur Veräußerung an nahe Angehörige stellt eine Vergünstigung im Interesse des jeweils veräußernden Wohnungseigentümers dar, der insoweit in seiner Entscheidungsfreiheit nicht beschränkt werden soll. Das derart bestimmte Interessengefüge zwischen Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaft bleibt im Falle einer Scheidung des veräußernden vom erwerbenden Ehegatten jedenfalls auch dann gewahrt, wenn – wie vorliegend – die Einigung nach §§ 873 Abs. 2, 925 Abs. 3 BGB noch vor Erlaß des Scheidungsurteils bindend geworden ist und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch oder der Eintragungsantrag gemäß § 878 BGB vor Eintritt der Rechtskraft des Scheidungsurteils deshalb unterblieben sind weil das Urteil unmittelbar im Anschluß an die Verhandlung ergangen und rechtskräftig geworden ist, in welcher die Auflassung protokolliert wurde. Die vom Amts- und Landgericht vertretene Auffassung würde die Beteiligten zwingen, auf einem Verkündungstermin zu bestehen oder von einem Rechtsmittelverzicht abzusehen, obgleich in der interessegemäßen sachlichen Beurteilung kein Unterschied besteht, insbesondere eine Benachteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ersichtlich ist. Die nach § 873 A...