Entscheidungsstichwort (Thema)
Verbindlichkeit der Bezeichnung "Keller" in einer Teilungserklärung
Leitsatz (amtlich)
1. Die Bezeichnung eines Sondereigentums in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan als Keller stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar.
2. Die so bezeichneten Räume dürfen nur als Lager- oder Abstellraum oder nur in einer Weise genutzt werden, die nicht mehr stört oder beeinträchtigt als ein solcher.
3. Ermöglicht die Nutzung des Kellers als Wohnraum, dass die Wohnung insgesamt statt von zwei von vier Personen bewohnt wird, so liegt es auf der Hand, dass von einem Vierpersonenhaushalt eine größere Beeinträchtigung ausgeht als von einem Zweipersonenhaushalt.
Normenkette
WEG § 15 Abs. 3; BGB § 1004
Verfahrensgang
LG Itzehoe (Beschluss vom 29.09.2005; Aktenzeichen 1 T 5/05) |
AG Itzehoe (Aktenzeichen 32-II 42/04) |
Tenor
Der angefochtene Beschluss wird geändert.
Unter Wiederherstellung des Beschlusses des AG Itzehoe vom 21.12.2004 i.d.F. des Berichtigungsbeschlusses vom 4.1.2005 in der Hauptsache wird den Beteiligten zu 2) untersagt, die Kellerräume des Wohnungseigentums eingetragen im Grundbuch von... als Wohn- und Schlafräume zu nutzen. Für den Fall der Zuwiderhandlung wird ein Ordnungsgeld bis zu 250.000 EUR ersatzweise Ordnungshaft angedroht.
Die Beteiligten zu 2) haben die gerichtlichen Kosten aller Rechtszüge zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in allen Rechtszügen nicht zu erstatten
Der Geschäftswert auch des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde beträgt 3.000 EUR.
Gründe
I. Die Anlage besteht aus einem Halbhaus mit zwei Eigentumswohnungen. Die Beteiligten zu 1) erwarben die Wohnung im Obergeschoss (Nr. 2) im Sommer 1999, die Beteiligten zu 2) erwarben die Wohnung im Erdgeschoss (Nr. 1), die sie zunächst gemietet hatten, im Frühjahr 2004. Die Wohnungen weisen jeweils ein Wohnzimmer mit integrierter Küche, ein Schlafzimmer, Sanitärräume und einen Flur auf. Die Beteiligten zu 2) haben zwei minderjährige Kinder. In der Teilungserklärung (TE) heisst es unter Ziff. II.:
"Im Einzelnen erfolgt die Aufteilung in Wohnungseigentumsrechte wie folgt:
1. 56/100 Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung belegen im Erdgeschoss und Keller mit einer Nutzfläche von 154,33 qm, die in der Abgeschlossenheitserklärung mit Ziff. 1 bezeichnet ist, sowie dem Sondernutzungsrecht ...
2. 44/100 Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung belegen im Obergeschoss, Spitzboden und Keller mit einer Nutzfläche von 120,95 qm, die in der Abgeschlossenheitserklärung mit Ziff. 2 bezeichnet ist, sowie dem Sondernutzungsrecht ..."
Die teilende Eigentümerin ... hatte bei Errichtung des Hauses die Kellerräume zur Wohnung Nr. 1., die baurechtlich nicht als Wohnung zugelassen waren, mit einer Dusche, einem Waschbecken, Anschlüssen für (eine später eingebaute) Toilette, Fernseher und Telefon sowie Heizkörpern, in der Folgezeit auch mit einer Wendeltreppe zur Wohnung ausgestattet. Die Beteiligten zu 2) nutzten während der Mietzeit und nach dem Eigentumserwerb die Kellerräume als Wohn- und Schlafräume für ihre Kinder. Während des Verfahrens ist die Beteiligte zu 2) a) aus der Wohnung aus- und die neue Lebenspartnerin des Beteiligten zu 2) b) in die Wohnung eingezogen. Die Kinder halten sich seit der Trennung wochenweise in der Wohnung und dem neuen Objekt der Beteiligten zu 2) a) auf. Ferner unterhält der Beteiligte zu 2) b) im Keller seitdem auch ein Büro. Er ist nunmehr als Alleineigentümer der Wohnung Nr. 1 im Grundbuch eingetragen.
Die Beteiligten zu 1) haben am 9.7.2004 beantragt, den Beteiligten zu 2) zu untersagen, die Kellerräume des Wohnungseigentums als Wohn- oder Schlafräume zu nutzten. Die Beteiligten zu 2) sind dem entgegengetreten. Das AG hat dem Antrag der Beteiligten zu 1) stattgegeben. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 2) hat das LG den Beschluss des AG geändert und den Antrag der Beteiligten zu 1) abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1).
II. Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG; 27, 29, 22 FGG zulässige weitere Beschwerde ist begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 27, 546 ZPO). Den Beteiligten zu 1) steht der geltend gemachte Unterlassungsanspruch aus §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB zu. Die Übertragung des Miteigentumsanteils von der Beteiligten zu 2) a) auf den Beteiligten zu 2) b) hat auf das Verfahren keinen Einfluss (§§ 265, 325 ZPO; BGH v. 23.8.2001 - V ZB 10/01, MDR 2001, 1283 = BGHReport 2001, 863 m. Anm. Suilmann = NJW 2001, 3339 [3340]).
Das LG hat ausgeführt:
Es könne offen bleiben, ob die Bezeichnung "Keller" in der Teilungserklärung als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zu werten sei. Auf Grund der baulichen Gegebenheiten würden die Beteiligten zu 1) jedenfalls nicht mehr beeinträchtigt, als wenn die Beteiligten zu 2) die Kellerräume als solche nutzen würden. Diesen sei es unbenommen, die Erdgeschosswohnung mit vier Personen zu bewohnen...