Schleswig-Holsteinisches OLG Beschluss vom 23.05.1990 - 2 W 98/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Geschäftswertfestsetzung nach § 48 Abs 2 WEG bei Beschlußanfechtung

Verfahrensgang

AG Kiel (Aktenzeichen 6 II 35/88)

Tenor

Der Beschluß des Landgerichts Kiel vom 17. Oktober 1989 sowie die Geschäftswertfestsetzung im Beschluß des Amtsgerichts Kiel vom 14. September 1988 werden geändert.

Der Geschäftswert wird auf 21.600 DM festgesetzt.

Die weitergehende Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Entscheidung ergeht gerichtskostenfrei.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1) sind Wohnungseigentümer der im Verteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung der Eigentumsanlage … Der Beteiligte zu 3) ist ebenfalls Eigentümer einer Wohnung der Wohnungseigentumsanlage, die Beteiligte zu 2) ist die Verwalterin der Anlage. Sie wurde in der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. Juni 1988 durch Beschluß zur Verwalterin ab 1. September 1988 bis 31. August 1993 bestellt. Die Beteiligten zu 1) haben beim Amtsgericht Kiel begehrt, den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 18. Juni 1988 für ungültig zu erklären, da die Wahl der Verwalterin nicht korrekt durchgeführt worden sei. Das Amtsgericht hat durch Beschluß vom 14. September 1988 den Antrag als unbegründet zurückgewiesen und den Geschäftswert auf 5.000,– DM festgesetzt.

Gegen die Geschäftswertfestsetzung haben die Verfahrensbevollmächtigten des Beteiligten zu 3) der dem Antrag beim Amtsgericht entgegen getreten war aus eigenem Recht Beschwerde eingelegt mit dem Begehren, den Geschäftswert auf 24.000 DM festzusetzen, da dies der Verwaltervergütung für die Dauer des gewählten Zeitraums von 5 Jahren entspreche.

Das Landgericht hat die Beschwerde mit der Begründung zurückgewiesen, daß es sich zwar nicht, wie das Amtsgericht angenommen habe, um eine nicht vermögensrechtliche Streitigkeit handele, der Wert jedoch dennoch nicht den Betrag von 5.000 DM überschreite. Denn die Zugrundelegung der Verwaltervergütung als Interesse des Verwalters i. S. d. § 48 Abs. 2 WEG hätte einen Geschäftswert zur Folge, der in einem Mißverhältnis zum wirtschaftlichen Wert der Beschlußanfechtung für den einzelnen anfechtenden Wohnungseigentümer stehe, so daß es gerechtfertigt sei, nicht von der zu zahlenden Verwalter Vergütung auszugehen. Das eigentliche Interesse des Verwalters liege auch nicht in der an ihn zu entrichtenden Vergütung, sondern in dem von ihm voraussichtlich erzielten Gewinn. Deshalb sei es sachgerecht, den Gewinn, den das Gericht auf 20 % der Vergütung schätze, als das eigentliche Interesse anzusehen. Bei einer Verwaltervergütung von 24.000 DM sei deshalb von einem Geschäftswert von 4.800 DM auszugehen, so daß es, wegen des Verbotes der reformatio in peius im Beschwerdeverfahren, bei dem vom Amtsgericht festgesetzten Wert verbleibe.

Wegen der grundsätzlichen Bedeutung und der unterschiedlichen Rechtsprechung der Obergerichte hat das Landgericht die weitere Beschwerde zugelassen.

II.

Die gemäß § 14 Abs. 3 Satz 2 KostO zulässige weitere Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Der angefochtene Beschluß brüht auf einer Verletzung des Gesetzes … (§§ 14 Abs. 3 Satz 2 KostO, 550, 551 ZPO).

Entgegen der Annahme des Landgerichts ist für die Festsetzung des Geschäftswertes gemäß § 48 Abs. 2 WEG von der Verwaltervergütung insgesamt, nicht nur von dem von ihm erstrebten Gewinn auszugehen. Denn es ist nicht ersichtlich, warum das Interesse des Verwalters allein in dem durch die Verwaltung erzielten Gewinn liegen soll. Zwar ist einzuräumen, daß generell jede werbende Tätigkeit auf Gewinnerzielung gerichtet ist. Es ist jedoch denkbar, daß auch Verwaltungen praktisch zu den Selbstkosten übernommen werden, um Kapazitäten auszulasten, d. h. um geringere Verluste zu erleiden, oder auch, daß ohne Gewinn gearbeitet wird, um ggf. Marktanteile zu sichern. In diesen Fällen liegt das Interesse des Verwalters entweder nur in der Deckung der laufenden Kosten oder in einem später zu erzielenden Gewinn.

Zu berücksichtigen ist weiter, daß ein neu auf den Markt drängendes Unternehmen ggf. eine deutlich geringere Gewinnspanne haben wird, da es ihm zunächst darauf ankommt, überhaupt in den Markt zu gelangen. Ein großes Unternehmen kann beispielsweise eine sehr hohe Gewinnspanne haben, da es ggf. wirtschaftlicher arbeiten kann. Dasselbe kann wiederum für sehr kleine Unternehmen gelten, die mit geringen Unkosten arbeiten.

Dies alles läßt den Gewinn als ungeeignetes Kriterium für das Interesse des Verwalters und damit für die Festsetzung des Geschäftswertes erscheinen. Einen Anhaltspunkt dafür, von einer allgemeinen Gewinnspanne von 20 %auszugehen, gibt es darüber hinaus nicht.

Bereits in seiner nicht veröffentlichten Entscheidung vom 16. August 1989 (2 W 52/89 – 7 T 182/89 LG Lübeck – 7 II 65/88 AG Bad Schwartau) hat der Senat ausgeführt:

„Das Interesse der Beteiligten zu 3) (der Verwalterin) besteht, da es um ihre Abberufung zum 31. Dezember 1988 ging, grundsätzlich in dem auf das Jahr 1989 entfallenden Honorar in Höhe von 42.240,– DM. Zwar mag ...