Schleswig-Holsteinisches OLG Beschluss vom 27.07.2016 - 2 Wx 55/16

Verfahrensgang

AG Lübeck

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1. bis 3. vom 7.7.2016 wird die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes des AG Lübeck vom 29.6.2016 aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Vollzug des Antrages auf Eintragung einer Vormerkung für den Beteiligten zu 3. vom 24.6.2016 nicht von einer Ergänzung der Vereinbarung unter IV. (3) des Kaufvertrages vom 7.6.2016 (UR-Nr. ——-/2016 des Notars Dr. M1) abhängig zu machen.

Gründe

I. Die Beteiligten begehren die Eintragung einer auflösend bedingten Eigentumsübertragungsvormerkung.

Die Beteiligten zu 1. und 2. sind im betroffenen Grundbuch als Wohnungseigentümer je zur ideellen Hälfte eingetragen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 7.6.2016 veräußerten sie das Wohnungseigentum an den Beteiligten zu 3. (UR-Nr. ——-/2016 des Notars Dr. ... M1 in H1). Unter II. § 7 enthält die Vertragsurkunde folgende Regelung mit der Überschrift "Rücktrittsrecht":

"Der Veräußerer kann von diesem Vertrag durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Notar zurücktreten, soweit der Kaufpreis bzw. ein Kaufpreisteil nicht binnen 14 Tagen nach Fälligkeit vertragsgemäß gezahlt bzw. hinterlegt wird. Für den Fall des Rücktritts soll der Notar auf schriftliche Anweisung des Veräußerers eine zugunsten des Erwerbers eingetragene Vormerkung zur Löschung bringen. Sofern ein Teil des Kaufpreises bereits an den Veräußerer ausgezahlt worden ist, darf die Löschung nur Zug um Zug gegen Rückzahlung dieses Kaufpreisteiles erfolgen; eventuelle Zahlungsnachweise haben binnen 10 Tagen nach Aufforderung durch den Notar zu erfolgen."

Unter IV. der Urkunde ("Auflassung und Grundbuchanträge") heißt es in Absatz 3 wie folgt:

"(3) Zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Übertragung des Eigentums bewilligt der Veräußerer und beantragen die Parteien die Eintragung einer auflösend bedingten Vormerkung in das Wohnungsgrundbuch. Auflösende Bedingung ist die Stellung eines gesiegelten Löschungsantrages durch den Notar. Ferner bewilligt und beantragt der Erwerber, diese Vormerkung nach Eintragung des Eigentumsüberganges zu löschen, sofern nicht vertragswidrige Zwischeneintragungen oder -anträge vorliegen. Der Notar wird angewiesen, den Antrag auf Eintragung der Vormerkung unverzüglich einzureichen."

Mit Schriftsatz an das Grundbuchamt vom 24.6.2016 hat der amtlich bestellte Vertreter des beurkundenden Notars die Eintragung einer auflösend bedingten Auflassungsvormerkung gemäß IV. (3) des Kaufvertrages beantragt. Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 29.6.2016 die Auffassung vertreten, die auflösende Bedingung der Vormerkung sei nur zulässig und eintragungsfähig, wenn dem Auftrag an den Notar, das Recht durch gesiegelten Löschungsantrag löschen zu lassen, nicht nur der einseitige Wille des Verkäufers zugrunde liege, sondern dem Käufer ein Widerspruchs- oder Klagerecht eingeräumt worden sei. Nur wenn das Mitwirkungsrecht des Vormerkungsberechtigten für das Grundbuchamt aus dem Vertrag ersichtlich sei, liege keine unzulässige Wollensbedingung vor. Dem Vertrag der Parteien seien keinerlei Vereinbarungen zu den Voraussetzungen, unter denen der Notar den gesiegelten Löschungsantrag stellen dürfe, zu entnehmen. Die Vereinbarung unter IV. (3) sei daher formgerecht durch eine der unter III. § 1 bestellten Bevollmächtigten namens aller Vertragsparteien zu ergänzen.

Gegen die Zwischenverfügung vom 29.6.2016 hat der Notar mit Schriftsatz an das Grundbuchamt vom 7.7.2016 für die Beteiligten Beschwerde eingelegt. Zur Begründung hat er Ausführungen zur Eintragungsfähigkeit auflösend bedingter Vormerkungen gemacht, bei denen die Bedingung im Einreichen eines gesiegelten Löschungsantrages durch den Notar liegt. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde durch Beschluss vom 12.7.2016 aus den Gründen der angefochtenen Zwischenverfügung nicht abgeholfen.

II. Die Beschwerde ist nach den §§ 71 ff. GBO zulässig und hat auch in der Sache Erfolg. Das Eintragungshindernis, das Gegenstand der angefochtenen Zwischenverfügung im Sinne des § 18 GBO ist, besteht nicht.

Das Grundbuchamt stellt zwar zu Recht nicht in Abrede, dass eine auflösend bedingte Vormerkung grundsätzlich auch dann zulässig und eintragungsfähig ist, wenn die Bedingung darin besteht, dass der Notar einen gesiegelten Löschungsantrag einreicht (1.). Der Ausführungen in der Beschwerdeschrift zu diesem Punkt bedurfte es nicht, um gerade die vom Grundbuchamt in der angefochtenen Zwischenverfügung geäußerten Bedenken anzugreifen. Die Rechtspflegerin nimmt lediglich im Ergebnis zu Unrecht an, dass der Bedingungseintritt im konkreten Fall wegen unzureichender Weisungen an den Notar im Innenverhältnis allein vom Willen der Verkäufer abhängig sei, so dass es einer Ergänzung des Vertrages bedürfe (2.).

1. Nach ganz herrschender Meinung kann eine Vormerkung (§ 883 BGB) unter der auflösenden Bedingung bestellt werden, dass der Notar durch Eigenurkunde eine Erklärung über das Vorliegen der Löschungsvoraussetzungen abgibt bzw. einen Löschungsantrag stellt (vgl. nur DNotI-R...