Leitsatz (amtlich)
1. Die Vertretungsmacht eines zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen ermächtigten Verwalters erstreckt sich nicht auf Ansprüche, deren Entstehung noch von einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft abhängig ist.
2. Die Hundehaltung in einer Wohnungseigentumsanlage kann durch Mehrheitsbeschluss grundsätzlich auf einen Hund pro Wohnung beschränkt werden.
3. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, im Rahmen des Möglichen und Zumutbaren darauf hinzuwirken, dass die Mieter seines Sondereigentums unzulässige Hundehaltungen unterlassen.
Verfahrensgang
LG Itzehoe (Beschluss vom 03.09.2003; Aktenzeichen 1 T 56/03) |
AG Elmshorn (Beschluss vom 10.04.2003; Aktenzeichen 52 II 8/02) |
Tenor
Der angefochtene Beschluss wird unter Zurückweisung der weiter gehenden Rechtsbeschwerde teilweise geändert, soweit das LG die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2) gegen den Beschluss des AG vom 10.4.2003 zu Ziff. 1. zurückgewiesen hat.
Dem Beteiligten zu 2) wird untersagt, seine Mieter im Teileigentum Nr. 13 in der Wohnungseigentumsanlage U.-Straße 61-63 in T. mehr als einen Hund halten zu lassen.
Im Übrigen wird der von der Beteiligten zu 3) im Namen der Beteiligten zu 1) gestellte Antrag zu 1. unter Änderung der Beschlüsse des LG v. 3.9.2003 und des AG v. 10.4.2003 zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des ersten Rechtszugs und des Erstbeschwerdeverfahrens tragen die Beteiligten zu 1) zu 1/9, der Beteiligte zu 2) zu 5/9 und die Beteiligte zu 3) zu 3/9 nach einem Geschäftswert von 4.500 Euro.
Die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens tragen der Beteiligte zu 2) zu 5/8 und die Beteiligte zu 3) zu 3/8 nach einem Geschäftswert von 4.000 Euro.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
Gründe
I. Die Beteiligten zu 1) und 2) sind Miteigentümer der Wohnungseigentumsanlage ... . Die Beteiligte zu 3) ist die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Der Beteiligte zu 2) ist Eigentümer des Teileigentums Nr. 13. Dieses Teileigentum ist in der Teilungserklärung vom 15.4.1969 (Bl. 71 ff.) als "Büro im Kellergeschoss" bezeichnet. Es wird seit Jahren als Wohnung genutzt. Der Beteiligte zu 2) hat das Teileigentum zu Wohnzwecken an seine Tochter - Frau H. - vermietet. Die Tochter hält dort zwei Bullterrier - den einen bereits seit ihrem Einzug. Den zweiten Hund schaffte sie erst später an.
Am 19.9.2000 beschloss die Eigentümerversammlung zu Tagesordnungspunkt (TOP 4), eine Regelung zur Tierhaltung in die Hausordnung aufzunehmen. Die damals von der Verwalterin vorbereitete Bestimmung lautete (Bl. 119 d.A.):
"Die Hundehaltung ist nicht grundsätzlich untersagt; sie bedarf jedoch in jedem Fall - auch bei der Neuanschaffung eines Hundes - der vorherigen mehrheitlichen Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Unabhängig von einer vorherigen Zustimmung ist die Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt, die Hundehaltung durch Mehrheitsbeschluss zu untersagen, wenn von dem Hund eine nicht hinzunehmende Belästigung (z.B. ständiges Bellen, Verunreinigung der Haus- und Gartenanlage) ausgeht oder wenn die Gefahr besteht, dass der Hund für die Bewohner der Anlage eine Bedrohung darstellen könnte. Der Hundehalter hat das Recht, ein qualifiziertes Ausbildungszeugnis für Hund/Halter auf seine Kosten zum Beweis des Gegenteils beizubringen.
Wohnungseigentümer, die ihre Wohnungen vermieten, haben die Hausordnung zum Gegenstand des Mietvertrages zu machen, so dass die vorstehenden Regelungen auch für die Mieter gelten."
Diese Regelung wurde mit der Maßgabe beschlossen, dass "das Wort Hundehaltung oder Hund durch Tier ersetzt wird" (Bl. 43 d.A.).
In dem Protokoll der Eigentümerversammlung v. 19.9.2000 heißt es unter TOP 5 (Bl. 43 d.A.) weiter:
"Da der neue Hund von Frau H. des öfteren auf dem Rasen seine "kleinen Geschäfte" verrichtet, stellt Herr H. den Antrag, von der Eigentümergemeinschaft ein Stück Gartenfläche zu übernehmen. Diesen Bereich würde er einzäunen, Büsche und Hecken pflanzen und selbst pflegen. Unter der Voraussetzung, dass der Hund immer angeleint bleibt, beschließt die Eigentümergemeinschaft bis auf Widerruf, Herrn H. die Gartenfläche an der Giebelwand des Hauses Nr. 63 zur Nutzung zur Verfügung zu stellen."
Nach der Eigentümerversammlung errichtete der Beteiligte zu 2) den angekündigten Zaun. In der Folgezeit entstand zwischen der Tochter des Beteiligten zu 2) und der Wohnungseigentümergemeinschaft Streit über die Gefährlichkeit der Bullterrier sowie über angebliche Verschmutzungen des Gemeinschaftseigentums und Geruchsbelästigungen durch Hundekot der Bullterrier.
Am 22.3.2001 beschloss die Eigentümerversammlung unter TOP 6 mehrheitlich (Bl. 31 d.A.):
"1. Herr H. (der Beteiligte zu 2) hat seine Mieterin aufzufordern, den Zaun zu demontieren, da sich diese nicht an die Regelungen hält.
2. Es wird die Nutzung des Grünstreifens als Hundeklo untersagt, zum einen aus hygienischen Gründen, zum anderen entsteht eine starke Geruchsbelästigung. Des Weiteren haben sich die Anwohner des Nachbar...