Verfahrensgang
LG Flensburg (Urteil vom 07.04.1988; Aktenzeichen 4 O 460/87) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 7. April 1988 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Flensburg – 4 O 460/87 – wird zurückgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Wert der Beschwer beträgt 5.000 DM.
Gründe
Tatbestand und Entscheidungsgründe
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Die zulässige Berufung ist unbegründet.
Dem Kläger steht der geltend gemachte Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten nicht zu. Die Voraussetzungen des dafür allein in Frage kommenden § 19 BNotO liegen nicht vor. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird in erster Linie auf die zutreffenden Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen. Die mit der Berufung dagegen erhobenen Bedenken greifen nicht durch. Ergänzend ist insoweit folgendes auszuführen:
Der beklagte Notar hat nicht dadurch gegen eine dem Kläger gegenüber obliegende Amtspflicht verstoßen, daß er es versäumt hat, auf das Baulastenverzeichnis ausdrücklich hinzuweisen. Eine solche besondere Hinweispflicht besteht für einen Notar nicht.
Die Baulast ist eine öffentliche Last, die auf einem Grundstück ruhen kann und die wegen § 54 GBO nicht im Grundbuch eingetragen ist. Der Notar ist bei einer Baulast wie bei jeder anderen öffentlichen Last nicht verpflichtet, das Bestehen derartiger Lasten zu überprüfen. Der Notar hat insbesondere, wie der Senat schon einmal früher in seinem Urteil vom 26. Mai 1988 – 11 U 125/87 – ausgeführt hat, keinen Anlaß, in das Baulastenverzeichnis einzusehen. Im Gegensatz zum Grundbuch genießt das Baulastenverzeichnis keinen öffentlichen Glauben. Das Unterlassen einer Eintragung ist für die Begründung der Last ebenso unschädlich wie eine unrichtige Eintragung. Im Schrifttum wird demgegenüber teilweise eine andere Auffassung vertreten (vgl. Huhn/von Schuckmann, 2. Aufl. 1987, Rn. 36 zu § 21 BeurkG). Diese geht davon aus, daß von dem Notar nichts Unzumutbares verlangt werde, wenn er in das Baulastenverzeichnis einsehen müsse. Dazu wird darauf hingewiesen, daß jeder, der ein berechtigtes Interesse darlege, in das Baulastenverzeichnis Einsicht nehmen oder sich Abschriften erteilen lassen könne. Der Notar brauche die Beteiligten nur gemäß § 21 Abs. 1 Satz 2 BeurkG darauf hinweisen, daß er das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen habe, und entsprechend zu belehren.
Diese Auffassung wird durch das Gesetz nicht gedeckt. Es ist nicht die Aufgabe des Notars, die bestehende Rechtsunsicherheit, die nicht eingetragene öffentliche Lasten für den Rechtsverkehr bedeuten, durch Belehrung der Beteiligten auszugleichen. Nur ausnahmsweise kann der Notar aufgrund seiner Belehrungspflicht gehalten sein, den Beteiligten einen Hinweis zu geben, wenn diese hinsichtlich der öffentlichen Lasten mit einer Rechtslage rechnen, die nach den dem Notar bekannten Umständen wahrscheinlich nicht gegeben ist (vgl. Mecke, Rn. 7 zu § 21 BeurkG). Diese Voraussetzung lag hier aber nicht vor. Insbesondere kann der Kläger dem beklagten Notar nicht mit Erfolg vorhalten, daß dieser als Anwalt in einer Anwaltssozietät mit dem Notar verbunden ist, der seinerzeit die Unterschriftsbeglaubigung für die Baulastverpflichtungserklärung des Verkäufers vorgenommen hat. Daraus läßt sich eine Kenntnis des Beklagten über die maßgeblichen Umstände schlechthin nicht herleiten.
Darüber hinaus besteht eine allgemeine Belehrungspflicht über die Möglichkeit von Baulasten nicht.
Der Senat hält an seiner Auffassung fest, daß der Notar bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages grundsätzlich nur gehalten ist, auf die Möglichkeit von Belastungen und Nutzungsbeschränkungen allgemein hinzuweisen, die nicht aus dem mit öffentlichem Glauben ausgestatteten Grundbuch ersichtlich sind. Dieser Belehrungspflicht kann der Notar aber schon in der Weise nachkommen, daß in dem Kaufvertrag entsprechende Hinweise aufgenommen werden, etwa: frei von Belastungen usw. Ein solcher Hinweis, bzw. eine solche hinweisende Vertragsausgestaltung gibt dem Käufer die Möglichkeit, sich beim Verkäufer gegen das Bestehen von Grundstückslasten, gleich welcher Art, abzusichern.
Diesem Erfordernis ist hier dadurch genügt, daß es in § 2 heißt:
„Dagegen wird der Kaufgegenstand lastenfrei und frei von Ansprüchen Dritter übertragen, soweit nicht Lasten oder Verpflichtungen in diesem Vertrage übernommen werden.”
Wenn sich später dann herausstellt, daß eine Baulast bei Vertragsschluß eingetragen war, so kann sich der Käufer nur an den Verkäufer halten. In ihn als seinen Vertragspartner hat der Käufer sein Vertrauen gesetzt. Wird dieses enttäuscht, so kann der Käufer den ihm entstandenen Schaden nur vom Verkäufer und nicht vom Notar ersetzt verlangen.
So ist es auch hier. An der arglistigen Täuschung des Verkäufers besteht, wie bereits das Landgericht in dem Rechtsstreit zwischen dem Kläger und dem Verkäufer festgestellt hat (4 O 455/85 LG Flensburg) kei...