Entscheidungsstichwort (Thema)
Amtspflichtverletzung eines Notars bei fehlender Aufklärung über die notwendige Zustimmung weiterer Wohnungseigentümer
Normenkette
BeurkG § 17 Abs. 1-2; BGB § 137; BNotO § 19 Abs. 1 S. 1; WoEigG § 12 Abs. 2 S. 1
Tenor
Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der Einzelrichterin der 4. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 13.03.2017 unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 5.286,41 EUR und weitere 571,44 EUR, jeweils nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.10.2015, zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Beklagte 66 % und der Kläger 34 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Wert des Berufungsverfahrens beträgt 7.934,28 EUR.
Gründe
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen. Ein Rechtsmittel gegen das Urteil ist unzweifelhaft nicht gegeben (§ 26 Nr. 8 EGZPO).
Die Berufung des Klägers hat teilweise Erfolg.
1. Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 5.286,41 EUR aus § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO, weil der Beklagte eine dem Kläger gegenüber obliegende Amtspflicht verletzt hat und dem Kläger hierdurch ein Schaden in dieser Höhe entstanden ist.
1.1. Pflichtverletzungen des Beklagten lagen darin, dass er den Kläger nicht über das Erfordernis der Zustimmung der Wohnungseigentümer zu den Eigentumsübertragungen belehrt und auch die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nicht eingeholt hat.
Die Pflicht zur Belehrung über das Zustimmungserfordernis ergibt sich aus § 17 Abs. 1 und 2 BeurkG. Danach soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren. Bestehen Zweifel, ob das Geschäft dem Gesetz oder dem wahren Willen der Beteiligten entspricht, so sollen die Bedenken mit den Beteiligten erörtert werden. Zweifelt der Notar an der Wirksamkeit des Geschäfts und bestehen die Beteiligten auf der Beurkundung, so soll er die Belehrung und die dazu abgegebenen Erklärungen der Beteiligten in der Niederschrift vermerken.
Danach war die Belehrung darüber erforderlich, dass die Veräußerung der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft bedurfte. Denn die Teilungserklärung sieht das Zustimmungserfordernis ausdrücklich in ihrem § 5 vor. Danach müssen die Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Verwalter, sofern einer vorhanden ist, der Veräußerung des Wohnungseigentums zustimmen.
Entgegen der Auffassung des Beklagten ist diese Regelung der Teilungserklärung wirksam. Zwar ist die gesetzliche Regelung des § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden darf, nicht in die Teilungserklärung aufgenommen. Dadurch wird diese Regelung aber nicht sittenwidrig oder verstößt gegen ein gesetzliches Verbot. Vielmehr gelten die Voraussetzung des § 12 Abs. 2 WEG zusätzlich. Die Regelung der Teilungserklärung ist insbesondere nicht gemäß § 137 Satz 1 BGB als vertragliches Verfügungsverbot unwirksam. § 12 WEG stellt eine Ausnahme zum Grundsatz aus § 137 S. 1 BGB dar. Unzulässig ist dabei insbesondere eine Veräußerungsbeschränkung in der Weise, dass die Veräußerung lediglich an bestimmte Personen erfolgen darf (vgl. Commichau, Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2017, Rn. 4). Diese Problematik lag der vom Senat in dem Verfahren 11 U 70/16 geäußerten Rechtsauffassung zu Grunde, auf die sich der Beklagte beruft. Eine vertragliche Bestimmung, wonach die Veräußerung von Miteigentumsanteilen nur an Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig sein soll, liegt im hier zu entscheidenden Rechtsstreit aber gerade nicht vor. Veräußert werden darf grundsätzlich an jedermann, wenn auch nur mit Zustimmung.
Die Tatbestandsvoraussetzung der Regelung des § 5 der Teilungserklärung lagen vor. Anteile des Wohnungseigentums sind veräußert worden. Veräußerung ist die entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung von Wohnungseigentum durch Rechtsgeschäft unter Lebenden, dies gilt auch für die Übertragung von Teilen des Sondereigentums (vgl. Palandt/Wicke 76. Aufl., § 12 WEG Rn. 3). Auch die Übertragung eines jeweils nur hälftigen Anteils des Wohnungseigentums an zwei Wohnungen war deshalb zustimmungsbedürftig.
Die Ausnahmen vom Zustimmungserfordernis nach § 5 der Teilungserklärung bei einer Erstveräußerung oder bei Veräußerung an Ehegatten und Verwandte 1. Grades greifen nicht ein. Der Erwerber H. ist als Bruder des Klägers kein Verwandter ersten, sondern zweiten Grades in Seitenlinie. Der Grad der Verwandtschaft richtet sich nach der Zahl der sie vermittelnden Geburten, § 1589 Satz 3 BGB. Der Kläger ist mit der Erwerberin K auch nicht verheiratet.
Die in der Teilungserklärung geforderte Zustimmung des Verwalters lag auch nicht deshalb bereits vor, weil der Kläger sie in dem Vertrag erklärt hat. Zwar hat der Kläger in § 5 am ...