Schlüssel/Schließanlage (Miete) / 4 Schadensersatzanspruch bei Schließanlage

4.1 Missbrauchsgefahr

Der Anspruch des Gebäudeeigentümers auf Ersatz der Kosten für das Auswechseln der Schließanlage setzt zunächst voraus, dass sich der in Verlust geratene Schlüssel in den Händen eines Unbefugten befindet und deshalb die Sicherheit des Gebäudes oder seiner Bewohner gefährdet ist.^[1] Für die Gefährdung spricht hierbei keine allgemeine Vermutung, vielmehr kommt es auf die Umstände an, die zum Verlust des Schlüssels geführt haben.

Wichtig

Beweislast für Gefährdung beim Mieter

Für diese Umstände ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

Ob diese Umstände den Austausch der Schließanlage rechtfertigen, ist keine Tatsachen-, sondern eine Rechtsfrage. Hierbei ist nicht nur das Interesse des Vermieters, sondern auch das Interesse der übrigen Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen. Im Zweifel darf der Vermieter die Anlage austauschen.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 5.3.2014, VIII ZR 205/13.

[2] Flatow, NZM 2011, S. 660, 663.

4.2 Keine Schadensliquidierung nach Kostenvoranschlag

Der Anspruch des Vermieters auf Ersatz der Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage setzt weiterhin voraus, dass der Austausch tatsächlich erfolgt. Auf der Basis eines Kostenvoranschlags kann der Anspruch nicht geltend gemacht werden.^[1] Die bloße Absicht des Vermieters zum Austausch der Anlage nach Erhalt der hierfür erforderlichen Kosten reicht nicht aus. Dies gilt auch bei einem Schlossaustausch.

Allerdings führt diese Rechtsprechung dazu, dass der Vermieter zunächst mit den Kosten der Schadensbeseitigung belastet wird und dass er sich wegen der Kostenerstattung auf einen Rechtsstreit mit ungewissem Ausgang einlassen muss.

Praxis-Tipp

Mieter muss Schließanlage liefern, statt Kosten erstatten

Der Vermieter kann dieses Risiko vermeiden, wenn er den Mieter nicht auf Geldersatz, sondern auf Herstellung des Ursprungszustands^[2] in Anspruch nimmt. Der Mieter ist danach zur Lieferung einer Schließanlage mit komplettem Schlüsselsatz verpflichtet.

[1] BGH, a. a. O..

[2] § 249 Abs. 1 BGB.

4.3 Vermietete Eigentumswohnung

Beim Wohnungseigentum zählt die Schließanlage zum Gemeinschaftseigentum. Bei der vermieteten Eigentumswohnung muss deshalb die Gemeinschaft über das Auswechseln der Schließanlage entscheiden. Der Vermieter kann den Mieter in Anspruch nehmen, wenn die Gemeinschaft die Anlage austauscht und vom vermietenden Wohnungseigentümer Kostenersatz verlangt.^[1]

Wichtig

Mieter hat Vermieter freizustellen

In diesem Fall steht dem Vermieter gegen den Mieter als Schadensersatz ein Freistellungsanspruch zu. Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter den zur Reparatur oder Ersatzbeschaffung erforderlichen Geldbetrag an die Wohnungseigentümergemeinschaft zahlt.^[2]

Grundlage des Anspruchs der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Vermieter sind die §§ 14 WEG, 241 Abs. 2 BGB. Aus diesen Vorschriften ist abzuleiten, dass der Wohnungseigentümer für das Verschulden derjenigen Personen einstehen muss, denen er die Wohnung überlassen hat. Hierzu zählt auch der Mieter und der Untermieter.^[3]

Die einzelnen Eigentümer haben keinen Anspruch gegen den Mieter. Auch die Gemeinschaft hat keinen Anspruch gegen den Mieter. Die Gemeinschaft ist zwar Eigentümer der Schließanlage. Diese wird aber durch den Schlüsselverlust nicht beschädigt.

[1] Flatow, a. a. O..

[2] BGH, a. a. O..

[3] BGH, a. a. O..

4.4 Elektronische Schließanlagen

Bei elektronischen Schließanlagen genügt es, die Programmierung zu ändern, wenn ein Schlüssel verloren geht. Dies führt zu der Frage, ob dem Vermieter ein Mitverschulden hinsichtlich der Schadenshöhe zur Last fällt, wenn er das Gebäude mit einer herkömmlichen Schließanlage ausstattet. Das ist zu verneinen.

Wichtig

Freie Auswahl bei Anlagentechnik

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, bei der Wahl einer Schließanlage stets die modernste Technik zu wählen.^[1]

Der Mieter kann das Schadensrisiko durch eine besonders sorgfältige Verwahrung der Schlüssel mindern und im Übrigen eine Haftpflichtversicherung abschließen.

Achtung

Hinweis auf mögliche hohe Kosten im Mietvertrag

Einzelne Gerichte halten bei der Gefahr von Entstehung hoher Kosten einen Hinweis im Mietvertrag für erforderlich. Fehlt dieser, wird teilweise ein Mitverschulden gemäß § 254 Abs. 1 BGB angenommen.^[2]

[1] KG Berlin, Urteil v. 11.2.2008, 8 U 151/07, NZM 2009 S. 294.

[2] Z. B. LG Berlin, GE 2020 S. 930.