Schlüssel/Schließanlage (WEMoG) / 3 Schlüsselverlust

3.1 Grundsätze

Verliert der Wohnungseigentümer oder sein Mieter einen Schlüssel, besteht zunächst dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Wohnungseigentümer, der im Fall des Schlüsselverlusts seines Mieters diesen entsprechend in Regress nehmen kann.

Ist ein Schlüsselmissbrauch aufgrund der konkreten Verlustsituation mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit auszuschließen, dürfte ein Beschluss über einen dennoch erfolgenden Austausch ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Schlüssel auf dem Grund eines Sees liegt, im Ausland oder etwa in einer Großstadt oder einem Waldgebiet verloren wurde und in all diesen Fällen ein Bezug zum konkreten Objekt nicht herstellbar ist. Allerdings können entsprechende Behauptungen auch zum Schutz vor einer Kostenbelastung bezüglich der Austauschkosten aufgestellt werden.

Von Bedeutung ist weiter, ob es sich um eine erweiterbare Schließanlage handelt oder ob die vorhandene Schließanlage nicht erweitert werden kann. Bei einer nachrüstbaren Schließanlage wird letztlich nur ein Schlossaustausch bei der betroffenen Wohnung erforderlich. Freilich hätte der Schlüsselfinder die Möglichkeit, sich Zugang zum Haus zu verschaffen, könnte jedoch nicht in die anderen Wohnungen gelangen. Im Einzelnen ist hier vieles ungeklärt.

Es besteht jedoch grundsätzlich die Beschlusskompetenz, den Wohnungseigentümer zu verpflichten, die Kosten der zentralen Schließanlage nach einem Schlüsselverlust seines Mieters zu tragen. Ein entsprechender Ersatzanspruch besteht aber dann nicht, wenn die Schließanlage der Wohnungseigentumsanlage tatsächlich nicht (insgesamt) ausgetauscht worden ist. Es fehlt dann an einem erstattungsfähigen Vermögensschaden, sodass auch eine fiktive Abrechnung nicht in Betracht kommt.^[1]

Gibt der Mieter bei seinem Auszug die überlassenen Wohnungsschlüssel nicht oder nicht vollzählig zurück, steht dem vermietenden Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 546 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu, weil der Mieter seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat. Als Schadensersatz kann der vermietende Wohnungseigentümer Freistellung, also Zahlung an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangen, soweit er wegen des abhanden gekommenen Schlüssels seinerseits Schadensersatzansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgesetzt ist.

[1] BGH, Urteil v. 5.3.2014, VIII ZR 205/13, NJW 2014 S. 1653.

3.2 Beschluss

Aufgrund des Umstands, dass der Mieter des Wohnungseigentümers W einen Schlüssel der zentralen Schließanlage verloren hat, ist ein Austausch der Schließanlage erforderlich, da ein Missbrauch des Schlüssels nicht auszuschließen ist.

Auf Grundlage des derzeitigen Sicherheitsstandards der Gruppe 2 der Schließanlage hatte die Verwaltung 3 Angebote von Fachunternehmen eingeholt, die den Wohnungseigentümern mit dem Einberufungsschreiben übersandt wurden. Wie den Angeboten zu entnehmen ist, wird einhellig das Modell _______________ der Firma _______________ empfohlen.

Neben der Schließanlage der Eingangstür zur Wohnanlage werden auch die Schlüsselzylinder der einzelnen Sondereigentumseinheiten ausgetauscht. Je Sondereigentumseinheit werden _____ Schlüssel zur Verfügung gestellt.

Aufgrund entsprechender Vorbesprechung mit dem Verwaltungsbeirat im Vorfeld der Versammlung, schlägt die Verwaltung in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vor, das Angebot der Firma _______________ mit einem Kostenvolumen von insgesamt __________ EUR anzunehmen und diese entsprechend mit der Austauschmaßnahme zu beauftragen.

Vor diesem Hintergrund beschließen die Wohnungseigentümer den Austausch der bestehenden Schließanlage an der Zugangstür zur Wohnanlage nebst Austausch der Schlüsselzylinder der einzelnen Sondereigentumseinheiten zu einem Kostenaufwand in Höhe von __________ EUR. Die Verwaltung wird ermächtigt, die Firma _______________ mit den Austauscharbeiten zu beauftragen.

Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt zunächst aus der Erhaltungsrücklage. Die Kosten werden anschließend gegenüber dem Wohnungseigentümer W geltend gemacht. In diesem Zusammenhang wird die Verwaltung ermächtigt, im Fall des Zahlungsverzugs einen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen und notfalls gerichtlichen Beitreibung der Kosten namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beauftragen.

Mit den Installationsarbeiten wird am __________ begonnen. Die Wohnungseigentümer haben ab diesem Zeitpunkt nach dem ebenfalls mit dem Ladungsschreiben übersandten Zeitenplan den Austausch der Schlüsselzylinder an ihren Wohnungseingangstüren zu ermöglichen.