1 Leitsatz
Im Wohnungszustandsprotokoll kann individualvertraglich geregelt werden, dass die Wohnung bei Auszug vom Mieter "renoviert in neutralem Zustand" zurückzugeben ist.
2 Normenkette
§§ 307, 535, 536, 536c, 538 BGB
3 Das Problem
Zur Durchführung von turnusmäßigen Malerarbeiten in der Wohnung an Wänden und Decken, Türen und Fenstern etc. kann der Mieter nach der neuen Rechtsprechung des BGH grundsätzlich nur dann verpflichtet werden, wenn die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert übergeben wurde und die Malerarbeiten bei Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich sind. Eine Klausel, wonach bei Beendigung des Mietverhältnisses bestimmte Malerarbeiten unabhängig von der Mietdauer und dem Zustand der Wohnung ausgeführt werden müssen, ist unwirksam.
Allerdings steht es den Parteien frei, sich anlässlich der Wohnungsrückgabe abweichend von den Bestimmungen des Mietvertrags über den Umfang der Ansprüche (z. B. Renovierung in einem bestimmten Umfang oder Zahlung eines bestimmten Betrags) zu einigen. Allein durch Unterzeichnung eines Abnahmeprotokolls kommt eine entsprechende Vereinbarung jedoch nicht zustande, da das Abnahmeprotokoll nur den Zustand der Räume dokumentiert, jedoch nichts über das Bestehen von Ansprüchen aussagt. Verpflichtet sich der Mieter allerdings in dem vom ihm unterzeichneten Abnahmeprotokoll zur Durchführung bestimmter Arbeiten, stellt diese schriftliche Verpflichtung eine Schuldbestätigung (sog. deklaratorisches Schuldanerkenntnis, § 781 BGB) dar. Dies hat zur Folge, dass der Mieter mit Einwendungen, die ihm bekannt waren oder die er hätte erkennen können (z. B. dass die Malerarbeiten nicht fällig, nicht notwendig oder er zur Ausführung nicht verpflichtet gewesen wäre), im Nachhinein ausgeschlossen ist.
4 Die Entscheidung
Bei einer solchen Regelung im Wohnungszustandsprotokoll handelt es sich nach einem Urteil des LG Paderborn um eine Individualabrede, sodass keine allgemeine Geschäftsbedingung vorliegt, die der Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB unterliegen würde. Dagegen kann der Mieter nicht einwenden, die Regelung im Mietvertrag über die Durchführung von Schönheitsreparaturen wäre unwirksam. Allein entscheidend für die gegenseitigen Ansprüche ist die Individualabrede im Abnahmeprotokoll.
5 Entscheidung
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