Schönheitsreparaturen – Vertragsklauseln / 5.1 Ansprüche des Mieters

5.1.1 Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn dies aufgrund des Zustands der Räume erforderlich ist.

Übernimmt der Mieter eine renovierungsbedürftige Wohnung, ist hierin zwar ein Verzicht auf die Anfangsrenovierung zu sehen. Die während des Mietverhältnisses fälligen Schönheitsreparaturen sind jedoch vom Vermieter zu tragen.^[1] Diese werden fällig, wenn (vom Zeitpunkt der Übergabe gerechnet) die üblichen Renovierungsfristen abgelaufen sind.

Der Umstand, dass der Mieter den Vermieter über lange Zeit nicht auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen hat, führt zu keiner Änderung des Mietvertrags. Der Mieter kann also für die Zukunft verlangen, dass der Vermieter Schönheitsreparaturen durchführt. Der Gesichtspunkt der Verwirkung spielt hier keine Rolle.^[2] Ebenso ist es unerheblich, dass der Mieter selbst jahrelang nicht renoviert hat.^[3]

Weist die Wohnung allerdings Mängel auf, die auf einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache zurückzuführen sind, sind diese Mängel vom Mieter zu beseitigen.^[4]

Gleiches gilt, wenn infolge der unterlassenen Renovierung Schäden entstanden sind, die durch übliche Renovierungsmaßnahmen nicht beseitigt werden können.

Ist der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, steht ihm das Bestimmungsrecht hinsichtlich der Art und Weise der Ausführung der Schönheitsreparaturen zu.^[5]

Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH^[6] haben Mieter, sofern sie in eine nicht renovierte Wohnung eingezogen sind, nur dann einen Anspruch gegen den Vermieter auf Renovierung, wenn sich der Zustand der Wohnung seit dem Bezug deutlich verschlechtert hat. Die ursprüngliche Rechtsprechung ist insoweit aufgegeben. Zudem soll der Mieter (hälftig) an den Kosten der Renovierung beteiligt werden. Wie das Urteil sich im täglichen Leben auswirken wird, bleibt abzuwarten.

Möglicherweise werden wenige Mieter, mit dem Risiko, sich an der Hälfte einer kostspieligen Malerrechnung des Vermieters beteiligen zu müssen, keine entsprechende Forderung mehr an den Vermieter stellen.

Auf welcher Grundlage der BGH dazu kam, die Mieter mit den hälftigen Kosten zu beteiligen, ist ebenfalls nicht ganz ersichtlich.

Wichtig

Keine Gestaltungswünsche des Mieters

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, mit dem Mieter die Art und Weise der Renovierung abzusprechen oder auf dessen Gestaltungswünsche Rücksicht zu nehmen.^[7]

Bei Nichterfüllung hat der Mieter Gewährleistungsansprüche nach § 536 BGB. Der Mieter kann die Schönheitsreparaturen selbst durchführen und Kostenersatz verlangen^[8], wenn sich der Vermieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet. In diesem Fall steht dem Mieter das Bestimmungsrecht hinsichtlich der Art und Weise der Schönheitsreparaturen zu.^[9]

Entstehen dem Vermieter durch eine unsachgemäße Renovierung weitere Kosten (z. B. weil der Mieter anstelle der Tapeten einen Rauputz angebracht hat), so hat er bei Vertragsende einen Beseitigungsanspruch gegenüber dem Mieter.

In den Fällen des § 536a BGB hat der Mieter Anspruch auf einen Vorschuss in Höhe der Handwerkerpreise.^[10] Hierüber hat er nach Durchführung der Schönheitsreparaturen abzurechnen.

Wichtig

Nur angemessene Vergütung für Eigenarbeit

Für Eigenleistungen kann der Mieter nicht die Handwerkerkosten, sondern lediglich eine angemessene Vergütung in Ansatz bringen.

Werden die Schönheitsreparaturen nicht binnen angemessener Zeit durchgeführt, ist der Vorschuss zurückzuzahlen.

[1] Sternel, NZM 2007, S. 545, 547 und ZMR 2008, S. 501; a. A. Horst, DWW 2007, S. 48; Lehmann-Richter, GE 2007, S. 1031.

[2] A. A. LG Berlin, GE 1996 S. 473.

[3] LG Limburg, WuM 2010 S. 625.

[4] LG Limburg, a. a. O..

[5] Harsch, MDR 2012, S. 201, 202.

[6] BGH, Urteil v. 8.7.2020, VIII ZR 163/18.

[7] Harsch, a. a. O..

[8] § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB.

[9] Harsch, MDR 2012, S. 201, 202.

[10] Flatow, NZM 2010, S. 641, 643.

5.1.2 Bereicherungsanspruch

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl er hierzu nicht verpflichtet war, hat der Mieter die Renovierungsleistung ohne Rechtsgrund erbracht. Deshalb schuldet der Vermieter Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB.

Maßgeblich ist die übliche Vergütung für die vom Mieter geleistete Arbeit. Nach der Rechtsprechung des BGH ist diese wie folgt zu bemessen:

• Hat der Mieter einen Handwerksbetrieb beauftragt, kann er grundsätzlich den Rechnungsbetrag ersetzt verlangen, wenn dieser den üblichen Preisen entspricht.
• Hat der Mieter die Renovierung in Eigenarbeit erledigt oder durch Bekannte erledigen lassen, so kann der Mieter die Materialkosten sowie eine billige Entschädigung für die eingesetzte Arbeitszeit^[1] und die an die Helfer gezahlte Vergütung ersetzt verlangen.
• Hat der Mieter die Renovierung in Eigenarbeit erledigt, gehen zumindest die Amtsgerichte davon aus, dass eine Eigenarbeit, wie z. B. auch die Eigenleistungen des Vermieters, die über die Nebenkosten abgerechnet werden, mit ca. 15 bis 20 EUR pro Stunde angesetzt werden dürfen.

Hinweis

Kostenschätzung durch das Gericht

Die entspr...