Schönheitsreparaturen – Wohnraum- und Geschäftsraummiete / 3.4 Schadensersatz statt Erfüllung

3.4.1 Ersatzanspruch nach § 281 BGB

Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit fällig und lässt sie der Mieter gleichwohl nicht durchführen oder sind die durchgeführten Schönheitsreparaturen unbrauchbar, hat der Vermieter nach § 281 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch wegen der Nichterfüllung einer vertraglichen oder gesetzlichen Leistungspflicht setzt nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB voraus, dass der Vermieter dem Mieter "erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat". Die Bestimmung eines konkreten Endtermins ist nicht erforderlich. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter zur "unverzüglichen", "sofortigen" oder "umgehenden" Leistung aufgefordert wird.^[1]

Die Fristsetzung kann dergestalt erfolgen, dass die Frist mit dem Ende der Vertragszeit abläuft.^[2] Anders ist es, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen "spätestens bis Mietende" durchzuführen hat. In diesem Fall werden die Schönheitsreparaturen erst mit dem Vertragsende fällig.^[3]

Achtung

Angemessene Frist

Die Frist muss so bemessen werden, dass der Mieter in dieser Zeit die Schönheitsreparaturen durchführen kann. An die Stelle einer zu kurzen Frist tritt die erforderliche oder übliche Frist.^[4]

Die Leistungsaufforderung muss erkennen lassen, welche Schönheitsreparaturen im Einzelnen noch durchzuführen sind.^[5] Eine Ausnahme gilt nur dort, wo über den Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen keine Zweifel bestehen können, etwa weil aufgrund des Zustands der Räume klar ist, dass eine komplette Renovierung durchgeführt werden muss. Fordert der Vermieter mehr als die geschuldete Leistung, so ist die Fristsetzung nur wirksam, wenn der Mieter erkennen kann, dass der Vermieter auch mit der geschuldeten Leistung zufrieden wäre; anderenfalls ist die Fristsetzung unwirksam.^[6]

Wichtig

Fristsetzung entfällt

Eine Fristsetzung ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn aus dem Verhalten des Mieters die sichere Schlussfolgerung gezogen werden kann, dass dieser die Erfüllung seiner Verpflichtung endgültig verweigert (z. B. eindeutige Erfüllungsablehnung durch mündliche oder schriftliche Erklärung).

An die Annahme einer endgültigen Erfüllungsverweigerung sind dabei strenge Anforderungen zu stellen. Sie liegt nur vor, wenn der Mieter eindeutig zum Ausdruck bringt, dass er seinen Vertragspflichten nicht nachkommen werde.^[7] Der Umstand, dass der Mieter ausgezogen ist, ohne Schönheitsreparaturen durchzuführen, reicht für sich allein noch nicht aus.^[8] Ebenso genügt es nicht, wenn sich der Mieter weigert, ein Wohnungsübergabeprotokoll zu unterschreiben.^[9] Eine endgültige Erfüllungsverweigerung kann allerdings dann angenommen werden, wenn der Mieter die Mietsache unrenoviert zurückgibt, obwohl er auf die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen hingewiesen wurde^[10], oder wenn sich der vertragswidrige Zustand jedem hätte aufdrängen müssen.^[11]

Wichtig

Schadensersatz nicht abdingbar

Die Regelung des § 281 BGB – und damit das Erfordernis einer Fristsetzung – kann wegen § 309 Nr. 4 BGB nicht formularmäßig abbedungen werden.^[12]

Der Vermieter hat auch nach der Fristsetzung die Wahl, ob er weiterhin den Erfüllungsanspruch geltend macht oder Schadensersatz verlangt.^[13] Umgekehrt ist der Mieter nach Ablauf der Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen berechtigt. Nach § 281 Abs. 4 BGB ist der Leistungsanspruch erst dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter statt der Leistung Schadensersatz verlangt hat. Ein Verlangen auf Schadensersatz liegt in der Klageerhebung.^[14] Der Vermieter kann den Leistungsanspruch aber auch schon vorher ausschließen, wenn er gegenüber dem Mieter eine entsprechende Erklärung abgibt. Diese Erklärung kann nach der hier vertretenen Ansicht mit der Leistungsaufforderung und Fristsetzung verbunden werden. Nach anderer Ansicht folgt aus dem Sinn und Zweck des § 281 Abs. 4 BGB, dass sich Schuldner und Gläubiger über die Qualität der Erfüllung oder Nacherfüllung verständigen. Nach dieser Ansicht steht die Verbindung einer Fristsetzung mit dem Verlangen nach Schadensersatz nicht im Einklang. Etwas anderes soll gelten, wenn der Mieter während des Laufs der Frist keinerlei Erfüllungsanstrengungen unternimmt.^[15]

Wichtig

Renovierungs- und Gutachterkosten

Der Schadensersatzanspruch umfasst nicht nur die Renovierungskosten, sondern auch die Kosten für einen Sachverständigen.

Ein Teil der Rechtsprechung und Literatur vertritt allerdings die Ansicht, dass der Vermieter gegen seine Schadensminderungspflicht verstoße, wenn er einen Sachverständigen einschalte, obwohl er den Wohnungszustand durch kostengünstigere Beweismittel, etwa durch Zeugen oder Lichtbilder, nachweisen kann.^[16] Nach Ansicht des BGH ist diese Einschränkung "jedenfalls in der Regel" nicht gerechtfertigt.^[17] Außerdem kann der Vermieter den Mietausfall ersetzt verlangen, der deshalb entsteht, weil die Renovierung erst nach Ablauf der gesetzten Frist durchgeführt werden kann. Dabei muss der Vermieter beweisen, dass eine Weitervermietung zum nächsten Monatsersten möglich gewesen wäre, w...