Schriftform bei langfristigem Mietvertrag mit einer GmbH

Leitsatz

Zur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrags mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird.

Dies gilt auch dann, wenn die GmbH satzungsgemäß von zwei Geschäftsführern gemeinsam vertreten wird, die Unterschrift in der für die GmbH vorgesehenen Unterschriftszeile aber (hier: mit dem Zusatz "i.V.") von einem Dritten stammt. Ob dieser hierzu bevollmächtigt war oder als vollmachtloser Vertreter unterzeichnet hat, ist eine Frage des Zustandekommens des Vertrags, nicht der Wahrung seiner Form (Fortführung des Senatsurteils v. 6.4.2005, XII ZR 132/03, NJW 2005, 2225 ff.; Abgrenzung zu Senatsurteilen v. 16.7.2003, XII ZR 65/02, NJW 2003, 3053, 3054 und v. 5.11.2003, XII ZR 134/02, NJW 2004, 1103 f.).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 550

Kommentar

Die Parteien schlossen im Jahr 2001 einen bis zum 31.12.2010 befristeten Mietvertrag über gewerbliche Räume. Mieterin war eine GmbH, die in dem Mietvertrag bezeichnet war als "XY GmbH, vertreten durch A und B". Die Vertragsurkunde wurde auf Seiten der Mieterin von C mit dem Zusatz "i.V." unterschrieben. Es war zu entscheiden, ob der Vertrag in der gesetzlichen Schriftform abgeschlossen wurde.

Nach § 550 BGB kann ein befristeter Mietvertrag zum Ablauf des ersten Vertragsjahres gekündigt werden, wenn er nicht in schriftlicher Form abgeschlossen wird. Unter anderem setzt die Schriftform voraus, dass die Vertragsurkunde von den Vertragsparteien unterschrieben wird. Wird die Mietsache durch eine juristische Person angemietet oder an eine juristische Person vermietet, muss der gesetzliche Vertreter – also der Geschäftsführer – unterschreiben. Hat eine GmbH mehrere Geschäftsführer und besteht Gesamtvertretung, so müssen alle Geschäftsführer unterschreiben. Im Entscheidungsfall haben nicht die Geschäftsführer (A und B), sondern ein Dritter (C) den Mietvertrag unterzeichnet. Das Landgericht hat die Ansicht vertreten, dass die Schriftform nicht gewahrt sei, weil sich aus dem Vertrag nicht ergibt, ob C den Geschäftsführer A oder den Geschäftsführer B oder beide Geschäftsführer vertreten hat.

Der BGH teilt diese Ansicht nicht. Ist im Kopf des Mietvertrags eine GmbH als Mieterin (oder Vermieterin) aufgeführt und wird die Vertragsurkunde sodann unterzeichnet, ist klar, dass der Unterschreibende nicht für sich, sondern für die GmbH handeln will. Dies gilt unabhängig davon, ob die Unterschrift mit dem Zusatz "i.V." versehen wird oder nicht. Die gesetzliche Schriftform ist in jedem Fall gewahrt (so bereits BGH, Urteil v. 6.4.2005, XII ZR 132/03).

Denkbar ist allerdings, dass der Unterzeichnete als vollmachtloser Vertreter gehandelt hat. In diesem Fall hängt die Wirksamkeit des Vertrags davon ab, ob er von den Geschäftsführern der GmbH genehmigt wird. Eine solche Genehmigung kann auch stillschweigend erklärt werden, z. B. durch die Übernahme der Mietsache und die Zahlung der Miete. Hiervon war vorliegend auszugehen.

Anmerkung

Andere Grundsätze gelten, wenn von mehreren Gesellschaftern einer GbR nur einer unterschreibt. Hier ist zur Wahrung der Schriftform ein Vertretungszusatz erforderlich, weil anderenfalls nicht ersichtlich ist, ob der Unterzeichner nur für sich oder auch für die anderen Gesellschafter unterschreiben wollte (BGH, Urteil v. 16.7.2003, XII ZR 65/02; BGH, Urteil v. 5.11.2003, XII ZR 134/02).

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 19.09.2007, XII ZR 121/05, NJW 2007, 3346 = NZM 2007, 837