Schriftform – gesetzliche Vorschriften / 1.1.2 Gestaltung der Vertragsurkunde

Die Vorschrift des § 550 BGB verfolgt vorrangig den Zweck, dem in den Mietvertrag eingetretenen Grundstückserwerber die Möglichkeit zu verschaffen, sich über den Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Verpflichtungen mit Zuverlässigkeit zu unterrichten.^[1]

Hieraus ergeben sich folgende Grundsätze:

[1] BGH, LM § 566 BGB Nr. 1.

1.1.2.1 Bezeichnung des Vertragspartners

Aus der Urkunde muss sich ergeben, wer Vertragspartner ist. Es reicht aus, wenn eine Vertragspartei so klar bezeichnet ist, dass sie unzweifelhaft identifiziert werden kann.

Wichtig

Gesellschaft

Bei einer Vermietung durch eine Gesellschaft oder an eine Gesellschaft bedarf es weder einer genauen Bezeichnung der Gesellschaftsform noch der Nennung der einzelnen Gesellschafter.^[1]

Werden Räumlichkeiten in einem noch zu erstellenden Gebäude vermietet (Vermietung vom Reißbrett) und steht die Zahl der Grundstückserwerber noch nicht fest, genügt es, wenn sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass diejenigen Personen Vermieter sein sollen, die das Grundstück vom Eigentümer erwerben, um es zu bebauen.^[2] Wandelt sich die Rechtsform der Gesellschaft unter Beibehaltung der Identität der Gesellschaft, so ändert sich an den Vertragsverhältnissen nichts. Insbesondere ist hierzu die Mitwirkung der Gegenseite entbehrlich.^[3]

Wichtig

Erbengemeinschaft

Soll eine Immobilie durch eine Erbengemeinschaft vermietet werden, müssen alle Erben im Mietvertrag aufgeführt werden.

Ausnahmsweise genügt es, wenn ein potenzieller Erwerber des Mietobjekts in der Lage ist, anhand der Vertragsurkunde die Erben zu ermitteln.

Dies ist nicht möglich, wenn die Partei der Vermieter als Erbengemeinschaft XY bezeichnet wird. Dabei bleibt nämlich unklar, ob mit der Erbengemeinschaft die Erben eines verstorbenen XY oder alle Personen mit dem Familiennamen XY gemeint sind.^[4]

[1] OLG Hamm, NZM 1998 S. 720 betr. die Bezeichnung "Immobilien-Fonds …straße".

[2] BGH, Urteil v. 2.11.2005, XII ZR 233/03.

[3] OLG Hamm, a. a. O., für Umwandlung einer KG in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

[4] BGH, Urteil v. 11.9.2002, XII ZR 187/00, WuM 2002 S. 601 = ZMR 2002 S. 907.

1.1.2.2 Vertragsgegenstand

Bei der Raummiete muss sich aus der Vertragsurkunde ergeben, welche konkreten Räume dem Mieter überlassen werden. Die vermieteten Räume sowie eventuell mitvermietete Stellplätze, Freiflächen und Nebengelasse sind bestimmbar zu bezeichnen. Ist ein vollständiges Grundstück vermietet, genügt dessen postalische oder Grundbuchbezeichnung.^[1] Sind Teile eines Grundstücks vermietet, so müssen sich die Grenzen des Mietgegenstands aus der Urkunde oder aus den Anlagen, z. B. einem Lageplan, ergeben.

Wichtig

Lageplan

Die Beifügung eines Lageplans ist entbehrlich, wenn sich der Mietgegenstand aus den übrigen Vertragsvereinbarungen ergibt.^[2]

Eine Regelung in einem schriftlichen Mietvertrag, wonach zur Mietsache ein Keller gehört, kann unterschiedlich bewertet werden. Denkbar ist zum einen, dass dem Vermieter das Recht eingeräumt werden soll, dem Mieter nach Vertragsschluss einen bestimmten Keller zuzuweisen. Bei dieser Vereinbarung steht dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht gem. § 315 Abs. 1 BGB zu. In diesem Fall ist die Schriftform gewahrt, weil sich der Gegenstand des Leistungsbestimmungsrechts aus der Vertragsurkunde ergibt.^[3] Die Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts ist nach der Rechtsprechung formlos möglich.^[4] Haben sich die Parteien dagegen bereits bei Vertragsschluss mündlich über einen bestimmten Keller geeinigt, ist zwar die Schriftform nicht gewahrt.

Wichtig

Keller als Zubehörraum

Dies schadet allerdings nicht, weil eine Vereinbarung über die Lage und Größe eines Zubehörraums zu den Regelungen von nebensächlicher Bedeutung zählt. Solche Vereinbarungen sind nicht beurkundungsbedürftig.^[5]

Für die Vermietung sonstiger Zubehörräume oder von Pkw-Stellplätzen gelten dieselben Grundsätze. Ist vereinbart, dass das gesamte Inventar mitverpachtet ist, genügt dies der Form des § 550 BGB. Dies gilt auch dann, wenn vereinbart wird, dass ein Inventarverzeichnis aufzunehmen ist und dieses Bestandteil des Vertrags werden soll. Das Inventarverzeichnis dient in einem solchen Fall lediglich zu Beweiszwecken.^[6]

Wird bei der "Vermietung vom Reißbrett" vereinbart, dass die genaue Größe und Lage einer zu vermietenden Freifläche "noch festgelegt" wird, ist die gesetzliche Schriftform nicht gewahrt.^[7] In einem solchen Fall genügt es nicht, wenn der Vermieter die Größe der Freifläche in der Folgezeit festlegt und der Mieter daraufhin eine Miete bezahlt, die der Größe der Freifläche entspricht. Vielmehr müssen Vertragsergänzungen von beiden Seiten unterzeichnet werden.^[8]

Wichtig

Anlage als Vertragsbestandteil und Grundrissplan

Ergibt sich der Mietgegenstand aus einer gesonderten Anlage, muss diese zum Bestandteil der Vertragsurkunde gemacht werden. Besteht die Anlage aus einem Grundrissplan, so ist es nicht erforderlich, dass der Plan maßstabsgetreu ist. Es genügt, wenn der Mietgegenstand aufgrund des Plans hinreichend genau bestimmt werden kann.^[9]

Ist ein bestimmtes Grundstück vermietet und ergibt sich de...