Schriftform – gesetzliche Vorschriften / 1.1.2.2 Vertragsgegenstand

Bei der Raummiete muss sich aus der Vertragsurkunde ergeben, welche konkreten Räume dem Mieter überlassen werden. Die vermieteten Räume sowie eventuell mitvermietete Stellplätze, Freiflächen und Nebengelasse sind bestimmbar zu bezeichnen. Ist ein vollständiges Grundstück vermietet, genügt dessen postalische oder Grundbuchbezeichnung.^[1] Sind Teile eines Grundstücks vermietet, so müssen sich die Grenzen des Mietgegenstands aus der Urkunde oder aus den Anlagen, z. B. einem Lageplan, ergeben.

Wichtig

Lageplan

Die Beifügung eines Lageplans ist entbehrlich, wenn sich der Mietgegenstand aus den übrigen Vertragsvereinbarungen ergibt.^[2]

Eine Regelung in einem schriftlichen Mietvertrag, wonach zur Mietsache ein Keller gehört, kann unterschiedlich bewertet werden. Denkbar ist zum einen, dass dem Vermieter das Recht eingeräumt werden soll, dem Mieter nach Vertragsschluss einen bestimmten Keller zuzuweisen. Bei dieser Vereinbarung steht dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht gem. § 315 Abs. 1 BGB zu. In diesem Fall ist die Schriftform gewahrt, weil sich der Gegenstand des Leistungsbestimmungsrechts aus der Vertragsurkunde ergibt.^[3] Die Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts ist nach der Rechtsprechung formlos möglich.^[4] Haben sich die Parteien dagegen bereits bei Vertragsschluss mündlich über einen bestimmten Keller geeinigt, ist zwar die Schriftform nicht gewahrt.

Wichtig

Keller als Zubehörraum

Dies schadet allerdings nicht, weil eine Vereinbarung über die Lage und Größe eines Zubehörraums zu den Regelungen von nebensächlicher Bedeutung zählt. Solche Vereinbarungen sind nicht beurkundungsbedürftig.^[5]

Für die Vermietung sonstiger Zubehörräume oder von Pkw-Stellplätzen gelten dieselben Grundsätze. Ist vereinbart, dass das gesamte Inventar mitverpachtet ist, genügt dies der Form des § 550 BGB. Dies gilt auch dann, wenn vereinbart wird, dass ein Inventarverzeichnis aufzunehmen ist und dieses Bestandteil des Vertrags werden soll. Das Inventarverzeichnis dient in einem solchen Fall lediglich zu Beweiszwecken.^[6]

Wird bei der "Vermietung vom Reißbrett" vereinbart, dass die genaue Größe und Lage einer zu vermietenden Freifläche "noch festgelegt" wird, ist die gesetzliche Schriftform nicht gewahrt.^[7] In einem solchen Fall genügt es nicht, wenn der Vermieter die Größe der Freifläche in der Folgezeit festlegt und der Mieter daraufhin eine Miete bezahlt, die der Größe der Freifläche entspricht. Vielmehr müssen Vertragsergänzungen von beiden Seiten unterzeichnet werden.^[8]

Wichtig

Anlage als Vertragsbestandteil und Grundrissplan

Ergibt sich der Mietgegenstand aus einer gesonderten Anlage, muss diese zum Bestandteil der Vertragsurkunde gemacht werden. Besteht die Anlage aus einem Grundrissplan, so ist es nicht erforderlich, dass der Plan maßstabsgetreu ist. Es genügt, wenn der Mietgegenstand aufgrund des Plans hinreichend genau bestimmt werden kann.^[9]

Ist ein bestimmtes Grundstück vermietet und ergibt sich der Umfang der Mietsache aus dem Grundbuch, ist eine nähere Beschreibung in der Vertragsurkunde allerdings entbehrlich.^[10]

Wird ein befristeter Mietvertrag mit der Maßgabe abgeschlossen, dass der Mieter während der Mietzeit umziehen soll, so ist die gesetzliche Schriftform nur gewahrt, wenn auch die künftig zu beziehenden Räume genau bezeichnet sind.^[11]

[1] OLG Rostock, Urteil v. 10.7.2008, 3 U 108/07; a. A. OLG Hamm, Urteil v. 27.6.2005, 18 U 170/04.

[2] BGH, Urteil v. 17.12.2008, XII ZR 57/07.

[3] BGH, Urteil v. 12.3.2008, VIII ZR 71/07.

[4] BGH, NJW 1984 S. 612 unter Ziff. II 2 m. w. N..

[5] BGH, Urteil v. 12.3.2008, VIII ZR 71/07.

[6] BGH, Urteil v. 17.12.2008, XII ZR 57/07.

[7] OLG Celle, NZM 2005 S. 219.

[8] OLG Celle, a. a. O..

[9] OLG Naumburg, Urteil v. 25.9.2007, 9 U 89/07.

[10] BGH, NJW 2007 S. 1817.

[11] KG Berlin, NZM 2007 S. 248.