Schriftform – gesetzliche Vorschriften / 1.1.2.5 Unklarheiten

Hubert Blank †

Die Schriftform ist nicht gewahrt, wenn die Parteien Ansprüche vereinbaren oder ausschließen, deren Umfang nicht feststeht.^{^[1]}

Wichtig

Im Zweifel Schriftform

Ist nach den Regelungen in dem schriftlichen Mietvertrag unklar, ob die Parteien ein befristetes oder ein unbefristetes Mietverhältnis gewollt haben, so ist die gesetzliche Schriftform ebenfalls nicht gewahrt.^{^[2]}

Zunächst muss allerdings geprüft werden, ob der unklare oder unvollständige schriftliche Vertragstext durch Auslegung ergänzt werden kann. Hierbei kann auch auf Umstände außerhalb der Vertragsurkunde zurückgegriffen werden. Es genügt insoweit, dass der Parteiwille in der Vertragsurkunde andeutungsweise zum Ausdruck gekommen ist.^{^[3]} Kann der Vertragsinhalt nicht im Wege der Auslegung konkretisiert werden, so ist die Schriftform nicht gewahrt.

In die Urkunde müssen alle Vertragsbedingungen aufgenommen werden.

Achtung

Mündliche Abreden

Steht fest, dass die Parteien neben dem schriftlich Vereinbarten auch mündliche Abreden getroffen haben, so ist der gesamte Vertrag nach Ablauf eines Vertragsjahres kündbar.

Etwas anderes gilt in folgenden Fällen:

Wenn die mündliche Abrede lediglich der Erläuterung und Konkretisierung der schriftlichen Vereinbarungen dient^{^[4]}; hierzu zählen auch Hausordnungen, durch die der kraft Gesetzes gegebene Mietgebrauch konkretisiert wird.^{^[5]} Gleiches gilt für die zahlreichen Mietverträgen beigefügte "Aufstellung der Betriebskosten".^{^[6]}
Ist dem Mietvertrag ein Plan beigefügt, kommt es darauf an, ob sich der Mietgegenstand nur aus dem Plan ergibt oder ob er außerdem im Mietvertrag selbst hinreichend genau beschrieben ist. Im erstgenannten Fall muss der Plan selbst der gesetzlichen Formvorschrift entsprechen^{^[7]}, im zweitgenannten Fall ist dies entbehrlich.^{^[8]}
Wenn die Zusatzabreden von unwesentlicher oder nebensächlicher Bedeutung sind. Die Abgrenzung muss dabei nach objektiven Kriterien erfolgen.^{^[9]} Es kommt nicht darauf an, ob die Parteien der Abrede eine wesentliche Bedeutung beimessen. Die in vielen Verträgen enthaltene Formulierung, wonach eine bestimmte Anlage "wesentlicher Bestandteil des Vertrages" sei, hat demnach auf die rechtliche Beurteilung keinen Einfluss.^{^[10]}
Wenn die mündlichen Zusatzabreden für einen eventuellen Grundstückserwerber ohne Bedeutung sind, z. B. weil sie sich durch Zeitablauf erledigt haben^{^[11]} oder weil lediglich die vertragsschließenden Parteien an die Vereinbarung gebunden sind. Haben die Parteien einen mündlichen Kündigungsverzicht vereinbart (z. B. den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung), geht eine solche Vereinbarung auf den Erwerber über: Infolgedessen bedarf sie der Schriftform.^{^[12]}
Wenn die Abrede ein vom Mietverhältnis unabhängiges Rechtsgeschäft, z. B. eine Verpflichtung zur Übernahme des Inventars, betrifft.

Verwenden die Parteien einen Formularvertrag, so gelten alle dort enthaltenen Klauseln. Eine Ausnahme gilt, wenn feststeht, dass die Parteien übereinstimmend eine bestimmte Klausel nicht gewollt haben. In diesem Fall ist die betreffende Klausel bedeutungslos; keine der Parteien kann aus einer solchen Klausel etwas herleiten. Nach der Auffassung des OLG Düsseldorf soll hierdurch die Schriftform nicht tangiert werden.^{^[13]}

Die Vertragsvereinbarungen müssen widerspruchsfrei sein.

Wichtig

Vorrang von Individualvereinbarungen

Bei gleichzeitiger Verwendung von AGB-Klauseln und Individualvereinbarungen haben die Individualklauseln Vorrang.^{^[14]}

Beim Widerspruch gleichrangiger Vereinbarungen muss durch Auslegung ermittelt werden, welche Regelung gelten soll. Lässt sich dies nicht feststellen, gilt keine der sich widersprechenden Bedingungen.

[1] BGH, a. a. O., für Vereinbarung, wonach eine Mieterhöhung ausgeschlossen sein sollte, bis die Investitionen des Mieters abgegolten sind.

[2] OLG Köln, WuM 1999 S. 521; OLG Rostock, Urteil v. 21.8.2000, 3 U 135/99, ZMR 2001 S. 28.

[3] Heile, in Bub/Treier, Rn. II 753.

[4] BGH, LM § 566 BGB Nr. 2; GE 1999 S. 980.

[5] BGH, GE 1999 S. 980.

[6] BGH, a. a. O..

[7] OLG Jena, NZM 1999 S. 906.

[8] BGH, GE 1999 S. 980.

[9] BGH, Urteil v. 12.3.2008, VIII ZR 71/07; BGH, Urteil v. 7.5.2008, XII ZR 69/06 unter Ziff. II 2 b.

[10] BGH, GE 1999 S. 980.

[11] Staudinger-Emmerich, § 566 BGB, Rn. 32.

[12] Heile, in Bub/Treier, Rn. II 765.